北京樓市調(diào)查：二手房?jī)r(jià)格擠“水分” 放貸周期拉長(zhǎng)

距北京3·17樓市調(diào)控已三月有余，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在量?jī)r(jià)、信貸、買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)上呈現(xiàn)出或明顯或微妙的變化。中新網(wǎng)記者近期采訪(fǎng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、銀行人士、購(gòu)房者、房產(chǎn)分析師等諸多樓市“局內(nèi)人”，試圖勾勒出當(dāng)前北京樓市的新變化。

成交量：6月二手房成交量難破萬(wàn) 大戶(hù)型“賣(mài)不動(dòng)”

調(diào)控三月有余，北京二手房成交數(shù)據(jù)走出了怎樣的軌跡?

來(lái)自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前一周(3月6日—3月12日)，北京普通住宅和別墅成交套數(shù)為640套。調(diào)控后，4月首周成交量跌破500套，經(jīng)歷6月首周303套的成交低點(diǎn)后，上周(6月19日—6月25日)成交量達(dá)到494套。

“截至6月25日，6月二手房住宅簽約6969套，預(yù)計(jì)全月成交量將創(chuàng)下兩年多來(lái)的最低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，一二線(xiàn)城市在3月調(diào)控后，成交數(shù)據(jù)開(kāi)始逐漸反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)步入調(diào)整周期。

從單個(gè)小區(qū)的成交量來(lái)看，這一變化更為明顯。姜軍(化名)是這波樓市調(diào)控的親歷者，去年，他成為北京青年路附近一家鏈家門(mén)店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

“國(guó)美第一城是該區(qū)域內(nèi)最熱的小區(qū)，調(diào)控前月成交量在40-50套，而6月以來(lái)，該小區(qū)才成交了8、9套房源。”姜軍告訴中新網(wǎng)記者，調(diào)控對(duì)換房和要購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的客戶(hù)限制比較大，政策收緊后，這類(lèi)客戶(hù)要么降低預(yù)算，要么需要籌集更多首付。“如今，一兩居的中小戶(hù)型還是有成交的，三居以上大戶(hù)型根本賣(mài)不動(dòng)。”

目前，北京市場(chǎng)上的二手房源比市場(chǎng)偏熱時(shí)要充裕。姜軍說(shuō)，很多業(yè)主現(xiàn)在看跌房?jī)r(jià)，急于出手，而接盤(pán)人卻少了很多。“假如每月新上20套房源，按照調(diào)控前的消耗速度，早就賣(mài)沒(méi)了，但現(xiàn)在每月只能賣(mài)掉8-10套，于是庫(kù)存越積越多”。

房?jī)r(jià)：開(kāi)始擠“水分” 部分業(yè)主降價(jià)掛牌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%，居70城二手房?jī)r(jià)跌幅首位。

在這樣的背景下，“調(diào)控三個(gè)月一套房降500萬(wàn)”、“二手房掛牌價(jià)有了政府指導(dǎo)”、“不降價(jià)就賣(mài)不出去”等吸引眼球的消息屢見(jiàn)報(bào)端，這到底確有其事，還是聳人聽(tīng)聞?

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，一方面，房地產(chǎn)中介主動(dòng)糾偏過(guò)高報(bào)價(jià);另一方面，基于購(gòu)房者對(duì)近期房?jī)r(jià)的穩(wěn)定預(yù)期，賣(mài)房人心態(tài)也發(fā)生微妙變化，從此前掛牌價(jià)要高于市場(chǎng)價(jià)的“夠一下”，轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀谑袌?chǎng)價(jià)的“試一下”。

據(jù)多位房地產(chǎn)中介人員向記者透露，不少急于出手的業(yè)主開(kāi)始自降房?jī)r(jià)、擠出“水分”。

在房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)地鐵附近鏈家門(mén)店就職的朱銘(化名)對(duì)中新網(wǎng)記者表示，“最新一套88平米的全南向兩居室380萬(wàn)就成交了，每平米成交價(jià)在43000元，基本回歸到去年底的水平。”朱銘告訴中新網(wǎng)記者，3·17新政前，同戶(hù)型成交單價(jià)在54300元，調(diào)控三月單價(jià)降了一萬(wàn)元。

當(dāng)然，各個(gè)樓盤(pán)之間，房?jī)r(jià)擠“水分”的程度略有不同。姜軍說(shuō)：“此前報(bào)價(jià)偏高的樓盤(pán)，如今價(jià)格回調(diào)速度也更快，比如跟國(guó)美第一城地段差不多的潤(rùn)楓水尚小區(qū)，成交單價(jià)曾一度飆升至10萬(wàn)元，如今，最新的成交單價(jià)已跌至8萬(wàn)元左右。”

圖為北京豐臺(tái)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心。中新網(wǎng)邱宇 攝

信貸：銀行房貸額度收緊 放款周期延長(zhǎng)

房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，這對(duì)有資格的剛需購(gòu)房人可謂利好。然而，年初就決定買(mǎi)房的北京姑娘劉瀟(化名)，至今仍未出手，她的理由簡(jiǎn)單直接：“政策剛顯效，未來(lái)幾個(gè)月肯定還有降價(jià)空間”。

早在半年前，劉瀟就選定了青年路附近的地段，先后考察多次，她明顯感到買(mǎi)房人議價(jià)空間在調(diào)控前后的變化，“以前買(mǎi)家都咬死價(jià)格，不僅不降，甚至不惜違約等著漲價(jià)?，F(xiàn)在就不一樣了，掛牌價(jià)走低不說(shuō)，還有的談”。

即便如此，對(duì)于85后的劉瀟來(lái)說(shuō)，在北京買(mǎi)房依然不易。按照她的首付金額和還款能力，大戶(hù)型承擔(dān)不起，只能考慮五六十平米的一居。而在青年路附近，類(lèi)似戶(hù)型成交總價(jià)也在350-480萬(wàn)元之間。“即使父母給了首付，后續(xù)月供壓力也不小，尤其是近期房貸利率還上浮了”。

記者注意到，目前，在北京購(gòu)買(mǎi)首套房的商貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%;二套房商貸利率在此基礎(chǔ)上上浮20%，為5.88%。姜軍說(shuō)，不僅利率上浮，大部分銀行承諾的兩個(gè)月放款周期也不靠譜，有的銀行根本放不出來(lái)。

“按照現(xiàn)行政策，北京地區(qū)銀行個(gè)人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限，銀行只能等之前放出去的錢(qián)收回來(lái)，有了額度再放款，必然導(dǎo)致放貸周期的無(wú)限拉長(zhǎng)。”某國(guó)有銀行個(gè)貸部工作人員對(duì)記者說(shuō)。(種卿)