嚴(yán)格調(diào)控下京城房屋市場呈現(xiàn)由售轉(zhuǎn)租趨勢

今年畢業(yè)季房租漲不動(dòng)

最新的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房6月全月累計(jì)簽約低于10000套，這也是最近27個(gè)月以來第一次不足萬套的二手房成交月。在嚴(yán)格調(diào)控下，北京二季度二手房合計(jì)簽約在3.6萬套左右，相比一季度的50980套下降了30%，也是最近9個(gè)季度市場成交量首次跌下4萬套。上半年二手房合計(jì)簽約8.7萬套，同比跌幅為36%。由于成交量下跌，許多業(yè)主也不愿意大幅降價(jià)出售，以及二手房交易個(gè)稅政策的存在，部分二手房業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”，租賃市場供應(yīng)得到補(bǔ)充，部分區(qū)域房屋租金出現(xiàn)小幅下調(diào)。

出租房源明顯增加

我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京住宅租賃市場的平均價(jià)格為4613元每套，整體租金價(jià)格連續(xù)5個(gè)月維持在4600元上下，值得關(guān)注的是，租賃市場中占比最高的兩居室租金價(jià)格在5月份里出現(xiàn)了明顯下調(diào)，這也成為今年畢業(yè)季房租價(jià)格漲不動(dòng)的主因。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，3月份以來，“京19條”政策落地后市場轉(zhuǎn)冷，促使部分二手房業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”，北京租賃市場出租房源明顯增加，租賃需求量有所減少;租賃供求相比此前已經(jīng)逐步回落。

胡景暉認(rèn)為，房價(jià)和房租的走勢(尤其是房租的走勢)容易受到CPI上升的推動(dòng)，當(dāng)下市場物價(jià)保持總體穩(wěn)定，再加上限購限貸政策的進(jìn)一步趨嚴(yán)，隨著租賃市場規(guī)范性政策的進(jìn)一步出臺(tái)，北京的房價(jià)和房租在未來將趨向于平穩(wěn)。

另外，現(xiàn)在資金的成本在提高，目前很多貨幣基金的收益都已經(jīng)破4%了，銀行貸款的優(yōu)惠也基本沒有了，一些加杠桿買了房子的人資金壓力也比以前大，他們著急加入租房市場以回籠部分資金來減輕壓力。目前房屋市場已經(jīng)出現(xiàn)了由售轉(zhuǎn)租的趨勢。

往年此時(shí)房租漲幅較大

位于朝陽區(qū)定福莊的一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人表示，由于受到學(xué)生畢業(yè)等因素的影響，近期房租并沒有呈現(xiàn)明顯的下跌趨勢，但也幾乎沒有漲，而往年這個(gè)時(shí)候是租房的旺季，房租上漲幅度一般較大，今年的情況是幾乎持平，持續(xù)了一年多的租房市場的熱度開始下降。該經(jīng)紀(jì)人介紹，房租今年漲不動(dòng)的原因他認(rèn)為有兩方面：一方面確實(shí)是附近出租的房源增多了，另一方面是現(xiàn)在大學(xué)生畢業(yè)以后選擇留在北京的在逐年減少。

三間房地區(qū)的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，他手頭有一個(gè)60多平方米面積的三居室，拎包入住的精裝修，全新高檔家電，原打算6500元左右租出去，但掛了一個(gè)多月仍然沒有成交，現(xiàn)在已經(jīng)降低到了5800元左右，如果再過半個(gè)月還租不出去，就準(zhǔn)備降到5500元。該經(jīng)紀(jì)人表示，他們一直勸業(yè)主再降降價(jià)格，趁著現(xiàn)在有大學(xué)生畢業(yè)，等9月開學(xué)后就更不好出租了。

該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，不能籠統(tǒng)地說房租現(xiàn)在降得厲害?，F(xiàn)在一些房租下降了，但也有一些位置好的房子租金還在上漲，特別是優(yōu)質(zhì)的一居室，基本上只要價(jià)格不是特別離譜，掛出來一兩天就能租出去，“有的業(yè)主比較著急租，有的不著急，心理價(jià)位都不一樣。最終成交價(jià)會(huì)有較大差別。”

兩居室租金下調(diào)明顯

據(jù)我愛我家集團(tuán)市場研究院的數(shù)據(jù)顯示：5月北京住房租賃交易房源中，兩居室占比達(dá)52.7%，一居室和三居室及以上戶型的占比分別是32.5%和14.7%。數(shù)據(jù)顯示：5月一居室的租金價(jià)格為4507元每套，環(huán)比4月上漲12.3%;三居及以上戶型的租金價(jià)格6394元每套，環(huán)比4月也上漲了4.2%;唯獨(dú)成交占比最高的兩居室的租金明顯出現(xiàn)了下調(diào)，整體成交月租金為4256元每套，環(huán)比4月下降5.5%。

為何呈現(xiàn)這種情況?分析人士指出，臨近畢業(yè)季，學(xué)生的租賃需求占據(jù)了主力，家庭條件好的孩子一般找一居室，也有不少學(xué)生選擇大戶型與人合租。

一名房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，現(xiàn)在說租金下降某種程度上與整個(gè)市場的降溫態(tài)勢是有關(guān)系的。另外，這個(gè)租金從感受情況來看，過去持續(xù)上漲的態(tài)勢已經(jīng)得到遏制，但是也沒有出現(xiàn)比較明顯的下滑，之所以部分房源出現(xiàn)下滑和過去租金上漲過快有關(guān)。現(xiàn)在隨著二手房市場交易的降溫，很多房東把房源由過去的出售轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎狻?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，買賣市場現(xiàn)在相對冷清，成交量低迷，反過來租賃市場的供應(yīng)就相對穩(wěn)定。一些區(qū)域房源的租金出現(xiàn)微調(diào)，但調(diào)整的幅度并不是很大，因?yàn)檎麄€(gè)一二線城市人口總量還是比較龐大。

聚焦

“購租并舉時(shí)代”房租將持續(xù)平穩(wěn)

北京提出要建立“購租并舉”的住房保障體系，今后五年全市住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套，租賃類住房將占到30%左右。

日前，海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的927套租賃住房已經(jīng)正式面向海淀區(qū)保障房家庭開展現(xiàn)場選房、簽約入住工作。該項(xiàng)目為本市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點(diǎn)項(xiàng)目，已由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期十年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營和管理。據(jù)介紹，北京5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目1.28萬套租賃住房將在年內(nèi)完成選房入住。另外，未來北京將大規(guī)模推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

北京未來5年50萬套租賃住房的供地計(jì)劃無疑將極大影響北京的住房租賃市場。另外，開發(fā)商也開始介入了住房租賃市場。去年12月，北京萬科以總價(jià)50億元、自持全部居住用途商品住房的代價(jià)獲得了海淀區(qū)18號地塊;北京萬科與北京住總組成的聯(lián)合體以總價(jià)50億元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商業(yè)用房的代價(jià)獲得了海淀區(qū)19號地塊。100%的自持地塊時(shí)間長達(dá)70年，開發(fā)商對租賃的介入無疑也將對租賃市場的供給產(chǎn)生影響。

從明年開始，這部分租賃房源將陸續(xù)入市。業(yè)內(nèi)人士分析，這些熱點(diǎn)城市租賃房源真正落地后，在現(xiàn)有租賃需求水平下，明年同期一線城市房租有望出現(xiàn)更明顯的下行。(記者 朱開云)