原標(biāo)題：“搶地”模式終結(jié)，溢價(jià)回落

3月底起土地密集出讓?zhuān)粌H“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，還競(jìng)自持面積，房企利潤(rùn)空間壓縮，拿地空間平抑

業(yè)內(nèi)表示，本輪土地供應(yīng)中有大量自住房用地，對(duì)于后期平抑房?jī)r(jià)有明顯作用。

自2014年起，北京土地市場(chǎng)就變得有如烈火烹油一般，高價(jià)地層出不窮，房企爭(zhēng)相在土地市場(chǎng)上豪擲資金。樓市火熱和土地供應(yīng)稀缺，使得房企普遍患上了“土地饑渴”癥。因此每逢市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)宅地出讓?zhuān)蜁?huì)引得眾多房企拼搶。不過(guò)，這樣的局面在今年3月份有了很大改觀(guān)，最近幾個(gè)月來(lái)，北京土地市場(chǎng)上房企已經(jīng)變得理性很多，強(qiáng)力調(diào)控之下，很少再見(jiàn)到高價(jià)地出現(xiàn)。

利潤(rùn)壓縮，拿地?zé)崆闇p退

“在去年‘新政’剛推出時(shí)，土地市場(chǎng)其實(shí)還延續(xù)了很長(zhǎng)一段熱度。”克而瑞分析師崔秀程回憶表示，當(dāng)時(shí)掛出來(lái)的幾宗優(yōu)質(zhì)地塊依然吸引了不少開(kāi)發(fā)商，到了今年初，房山和平谷的兩地塊就雙雙觸及競(jìng)價(jià)上限和自持地塊上限。

當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，土地市場(chǎng)已不再理性，很多房企拿地都沒(méi)有去計(jì)算成本。“新政之下，其實(shí)大家都沒(méi)想好怎么做產(chǎn)品，而是先把地拿了再說(shuō)。”一位機(jī)構(gòu)分析師指出，北京土地市場(chǎng)在去年底出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商搶地，主要原因還是在于去年全年市場(chǎng)的火爆，開(kāi)發(fā)商對(duì)于2017年市場(chǎng)預(yù)期普遍較高，因此積極拿地補(bǔ)貨。

北京土地市場(chǎng)真正的轉(zhuǎn)折是在今年3月。從3月底開(kāi)始，市場(chǎng)上密集供應(yīng)的土地都帶上了去年延續(xù)下來(lái)的“新政”屬性。其中絕大多數(shù)住宅用地都沿用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”這一模式，并且部分用地還采用競(jìng)自持面積等附加條件。

“從三月底開(kāi)始，在北京‘樓市調(diào)控’新政和土地嚴(yán)苛出讓條件的‘組合拳’打壓下，土地市場(chǎng)的熱度才開(kāi)始明顯下降。因?yàn)榇蟛糠址科竽玫剡€是要追求利潤(rùn)，在嚴(yán)苛的拿地條件進(jìn)一步擠壓之下，尤其是劃定了未來(lái)售價(jià)后，房企能夠非常清晰預(yù)估利潤(rùn)空間，自然也就不會(huì)去賭后市預(yù)期。”一位不愿具名的企業(yè)人士透露。

該人士表示，當(dāng)然也有一些房企會(huì)因?yàn)樽非笃放菩б娴仍蛟诰┠玫?，比如河南正商就曾在今年上半年的北京土地市?chǎng)頻頻露面，直到4月底以接近銷(xiāo)售限價(jià)的價(jià)格拿下了豐臺(tái)和順義地塊才宣告罷手。事實(shí)上，在4月份出讓的不少“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊中，房企的拿地樓面價(jià)都已經(jīng)逼近商品房的銷(xiāo)售限價(jià)。

后市預(yù)期轉(zhuǎn)冷，重啟觀(guān)望

而3月以來(lái)的土地出讓情況也意味著，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的“搶食”模式也已基本結(jié)束。

這源于開(kāi)發(fā)商們赫然發(fā)現(xiàn)，相比往年，今年出讓的土地中除了自住房，大多是“限銷(xiāo)售均價(jià)”以及“最高銷(xiāo)售限價(jià)”的地塊。因此除個(gè)別熱點(diǎn)地塊外，大多數(shù)土地并未出現(xiàn)太過(guò)夸張的土地溢價(jià)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅總結(jié)表示，從今年的二三月開(kāi)始，房企拿地心態(tài)就已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。“以前競(jìng)自持面積觸頂，還要競(jìng)高規(guī)格建設(shè)方案，而現(xiàn)在甚至連溢價(jià)率上限都觸及不了。”

她分析認(rèn)為，這主要是由于綜合調(diào)控所致。對(duì)于開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，此前他們?yōu)榱送瓿蓸I(yè)績(jī)指標(biāo)而不惜成本囤地，而今年，開(kāi)發(fā)商在政策限制之下，利潤(rùn)空間已基本被鎖死、融資環(huán)境也不樂(lè)觀(guān)，雖然上半年的業(yè)績(jī)大多比較漂亮，但下半年前景難料。因此房企投資拿地的沖動(dòng)也相較去年有所平抑。

“現(xiàn)在地價(jià)已經(jīng)很高，但房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)暴漲，預(yù)計(jì)今年下半年到明年調(diào)控會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。所以融創(chuàng)從去年10月之后就已經(jīng)停止拿地，今年也不會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還是以并購(gòu)為主。”也許正是出于這樣的考慮，在今年3月份融創(chuàng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌如是說(shuō)。

實(shí)際上，眼下不少開(kāi)發(fā)商的心態(tài)確實(shí)如孫宏斌所說(shuō)。新政后土地首拍時(shí)大多數(shù)房企還是觀(guān)望為主。當(dāng)時(shí)一宗位于北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊以15.8億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率39.8%，折合樓面價(jià)17162元/平方米。而同日出讓的一宗密云地塊，溢價(jià)率也不足36%。

剛需供應(yīng)將提升

特別值得一提的是，與住宅用地的遇冷相比，商業(yè)地塊更是迎來(lái)了直線(xiàn)降溫。隨著北京樓市調(diào)控過(guò)程中對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目的調(diào)控加強(qiáng)，商服類(lèi)地塊出讓也受到了較大影響。在去年宅地出讓較少的情況下，有大量的商業(yè)用地依舊受到房企熱捧。但在商辦類(lèi)項(xiàng)目遭遇強(qiáng)力調(diào)控后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地塊的熱情有了明顯下降，房山長(zhǎng)陽(yáng)和順義高麗營(yíng)等商業(yè)地塊均低溢價(jià)成交。

一上市房企品牌負(fù)責(zé)人表示：“對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最重要的政策就是土地政策，從去年‘9·30’新政開(kāi)始，國(guó)家就已經(jīng)釋放了明顯的政策信號(hào)。而今年‘3·26’新政對(duì)商辦類(lèi)產(chǎn)品嚴(yán)格的限購(gòu)政策，也基本上杜絕了未來(lái)商業(yè)用地去做‘商住’兩用的產(chǎn)品。更何況，出讓條件中還附帶有自持年限，在重重限定下，我們就算想要去拿地做項(xiàng)目，也還要考慮資金壓力和項(xiàng)目回報(bào)周期等等問(wèn)題，不可能像以前一樣去和其他有意向的企業(yè)無(wú)限制地競(jìng)價(jià)。”

而上半年大量的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”和自住房地塊入市，將會(huì)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格產(chǎn)生不同程度的影響。

“大量自住房和限價(jià)商品房入市會(huì)提高中低端產(chǎn)品比重，將改變中高端產(chǎn)品為主的市場(chǎng)格局。”郭毅分析認(rèn)為，這種情況就基本限定了房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)其他方式(如捆綁精裝)向市場(chǎng)銷(xiāo)售，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們的利潤(rùn)率空間就會(huì)變得有限起來(lái)，更多地還需要靠此前沒(méi)有限定條件的項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

而上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“北京這一輪土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中有大量的自住房，這一類(lèi)住房對(duì)于平抑房?jī)r(jià)作用明顯。同時(shí)，土地市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)也是有積極影響的。這有助于一些剛需購(gòu)房者選房，并且防范了炒作房?jī)r(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)于穩(wěn)定住房也有積極作用。”

■ 數(shù)據(jù)解讀

37宗地出讓緩解“土地饑渴”

與“限價(jià)”類(lèi)的措施相輔相成，供地量的增加也很大程度上緩解了房企的“土地饑渴”。今年上半年北京土地公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性用地37宗，規(guī)劃建筑面積426.63萬(wàn)平方米。對(duì)比去年北京全年28宗的經(jīng)營(yíng)性用地成交記錄，今年北京明顯加大了土地供應(yīng)，尤其是住宅用地的供應(yīng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年住宅用地成交23宗，規(guī)劃建筑面積284.99萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)321.88%。而去年全年僅出讓13宗宅地，規(guī)劃建筑面積219.93萬(wàn)平方米。

“今年上半年，北京土地成交額已經(jīng)達(dá)到1006億。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“從目前已經(jīng)掛牌的土地來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有大概600多億的供應(yīng)，兩項(xiàng)疊加就是1600多億。如果后續(xù)土地繼續(xù)按照目前的趨勢(shì)供給的話(huà)，今年北京土地市場(chǎng)的成交額將很快突破2000億。這應(yīng)該是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)‘加法’調(diào)控的一個(gè)表現(xiàn)。”(采寫(xiě)/攝影 記者 陳禹銘)