上半年房企業(yè)績持續(xù)分化 首開股份凈利預(yù)減

在房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上半年各家上市房企業(yè)陸續(xù)公布的業(yè)績有喜有憂，龍頭房企普遍逆勢增長，而部分企業(yè)則出現(xiàn)了下滑，行業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)分化態(tài)勢。

作為北京本地老牌國資房企，首開集團今年上半年簽約金額達383.25億元，不過其凈利潤同比預(yù)計減少66%左右。

上半年業(yè)績預(yù)減

7月29日，首開股份發(fā)布業(yè)績預(yù)減公告，稱預(yù)計2017年1-6月實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比，預(yù)計減少66%左右。根據(jù)2016年上半年首開股份凈利潤為9.38億元來算，2017年首開上半年凈利潤約為3.19億元。

按照首開股份2016年報公布的經(jīng)營計劃，2017年公司全部項目計劃銷售面積263.56萬平方米，銷售簽約金額615.52 億元。在稍早前披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6 月,首開股份共實現(xiàn)簽約面積149.27萬平方米，同比下降3.68%;簽約金額383.25億元，同比上升 19.96%。

對于今年上半年業(yè)績預(yù)減的主要原因，首開集團方面稱，不同報告期結(jié)算的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，本期公司結(jié)算產(chǎn)品的毛利率低于去年同期;另外，本報告期公司投資收益大幅低于去年同期。

根據(jù)首開股份2017年一季度報告，公司1-3月實現(xiàn)營業(yè)收入42.04億元，同比下降12.92%;房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均營業(yè)收入增長率為28.57%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.60億元，同比下降71.53%。按照報告的說法，凈利潤下跌主要因本期營業(yè)毛利降低。

實際上，首開出現(xiàn)營業(yè)收入增長而凈利潤下滑這種情況，并非頭一次。

對比首開集團2012~2016這五年間的業(yè)績，2012年及2013年的凈利潤均出現(xiàn)了不同程度的下滑，如2012年在營業(yè)收入增長約40%的同時，凈利潤減少了13.8%;2013年凈利再度同比減少了20.3%至12.89億元。2014至2015期間實現(xiàn)了較為穩(wěn)定的增長，但到了2016年，凈利潤下跌8.74%至19.01億元。

首開：無說服力

業(yè)內(nèi)人士分析，首開集團出現(xiàn)凈利潤下滑：一方面是公司近幾年大舉擴張京外區(qū)域，而京外銷售項目毛利不及在京項目;另外，首開在京外主要采取的是合作拿地戰(zhàn)略，隨著京外項目結(jié)算占比提升，公司少數(shù)股東損益占凈利潤的比重上升，從而導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤下降。再者，受土地價格上漲影響，旗下項目盈利空間縮小。

據(jù)首開股份2016年年報顯示，首開報告期內(nèi)公司主營業(yè)務(wù)收入298.22億元，其中，北京地區(qū)的營業(yè)收入134.79億元，而京外地區(qū)為163.43億元，占比高達55%。

同時，報告期內(nèi)公司主營業(yè)務(wù)成本197.36億元，同比增長40.73%，主要原因是公司隨著京外項目的增加，成本快速增加，達到122.84億元，同比增長51.88%。

不過，首開方面認為凈利潤減少并不具備說服力，還應(yīng)具體分析。

“上半年的業(yè)績有所下降，但并不意味著全年業(yè)績亦會如此。另外，公司運營跟整個社會的經(jīng)濟狀況有關(guān)，即使某一年出現(xiàn)了什么問題，也不能說明什么。”北京首都開發(fā)股份有限公司董事會秘書王怡表示，公司類似的狀況在過去也出現(xiàn)過，但對全年業(yè)績的完成并沒影響。

在他看來，有四五個項目或者更多的項目造成這一階段的毛利下降，或許有幾個正好是毛利相對較低的保障房項目。也可能是某個項目為了前期推廣，首期開盤價格比較低，所以毛利率會比較低。“具體要到半年報披露后，可探討的數(shù)據(jù)會更多?，F(xiàn)在這個階段，從披露的原則來說，也不合理。”

而預(yù)測今年可能面對的風(fēng)險時，首開股份早在2016年報中就明確指出，北京等城市土地市場收緊，市場競爭繼續(xù)加劇，公司利潤增長艱難。隨著房地產(chǎn)融資政策的收緊，公司資金緊張局面和高負債率運營風(fēng)險同時存在。

房企分化再加劇

首開集團的當(dāng)前境遇，其實是整個行業(yè)的一個縮影。進入調(diào)控常態(tài)期，融資環(huán)境從緊，對于房企的考驗加劇，行業(yè)整體分化愈發(fā)明顯。有些房企通過精準布局，在新一輪角逐中脫穎而出;還有些房企則舉步維艱，以求通過轉(zhuǎn)型避免被市場淘汰。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，已有53家上市房企發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告，其中30家預(yù)喜，15家虧損，7家首次虧損。預(yù)告金額方面，共48家披露具體金額，其中凈利潤超過1億元的有21家，超過10億元的有4家。虧損超過1000萬元的有11家，虧損超過1億元的有3家。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，總的來看，2017年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，市場進一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。對于房企來講，如果沒有及時調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

“營業(yè)收入的增加，和房企銷售業(yè)績提升等有直接的關(guān)聯(lián)。但是如果拿地的成本比較高，而且項目銷售的各類成本比較高，這都會使得利潤空間被壓縮。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，一般類似情況下，房企需要不斷通過高周轉(zhuǎn)來對沖風(fēng)險，否則利潤下滑的過程往往也會帶來企業(yè)內(nèi)部對是否轉(zhuǎn)型會有各類爭議。(王日晨)