市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期 房山區(qū)地塊為何仍然受寵?

半個(gè)月前，北京土地市場(chǎng)三宗土地放量，當(dāng)天出讓金額近120億元。其中，房山區(qū)出讓的周口店鎮(zhèn)地塊，因?yàn)槭巧儆械募冏≌玫?，因此受到?2家房企的輪番角逐。最終，萬(wàn)科+平安聯(lián)合體以17.2億元和40%自持面積獲得該地塊，溢價(jià)率達(dá)49.6%。在商住全面被限，市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期的當(dāng)下，房山區(qū)的地塊仍然受寵的原因是什么?

有關(guān)人士指出，地處京西南的房山區(qū)，是北京樓市名副其實(shí)的價(jià)格洼地。橫亙?cè)诜可矫媲暗膬勺笊?mdash;—大興和門(mén)頭溝，一直死死壓制著房山樓市的發(fā)展，而對(duì)于樓市而言，房山更是偏隅西南，沒(méi)有京西通達(dá)金融街的便利，沒(méi)有京北亞奧經(jīng)濟(jì)的輻射，也沒(méi)有京東副中心的利好、甚至連京南二機(jī)場(chǎng)的光也沾不到，但就是這樣先天不足的房山，卻在最近幾年，有了很大的不同，目前房山已有首創(chuàng)奧特萊斯、長(zhǎng)陽(yáng)萬(wàn)科FUN MIX、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、綠地繽紛城、華冠購(gòu)物中心等多個(gè)大型購(gòu)物中心，未來(lái)龍湖首開(kāi)聯(lián)合體還將建設(shè)北京西南第四座天街購(gòu)物中心;除了地鐵房山線(xiàn)外，地鐵燕房線(xiàn)也將在年底開(kāi)通，為進(jìn)出房山的市民提供極大的方便。而這一系列利好也將房山樓市推向了5萬(wàn)元單價(jià)的市場(chǎng)，而且主要主打改善型。除了配套和交通得到前所未有的改善外，政策的輔助與區(qū)域產(chǎn)品的升級(jí)也起到了至關(guān)重要的作用。

房山樓市進(jìn)入五萬(wàn)元單價(jià)市場(chǎng)

對(duì)比周邊區(qū)域仍是價(jià)格洼地

前不久，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了三宗土地的放量，當(dāng)天出讓金額近120億元。其中，房山區(qū)出讓的周口店鎮(zhèn)地塊，因?yàn)槭巧儆械募冏≌玫兀瑐涫荜P(guān)注。

根據(jù)北京市土地整理與儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積13.3675萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)11.5億元。并且規(guī)定了該宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)22434元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)23556元/平方米?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前已經(jīng)收到12次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)12.16億元。

最終，競(jìng)拍當(dāng)天，這塊房山區(qū)的純住宅用地共吸引了12家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，包括保利+建工+旭輝+中海+中鐵建+天恒聯(lián)合體、中鐵置業(yè)+房山新城聯(lián)合體、萬(wàn)科+平安聯(lián)合體、碧桂園、金融街、龍湖、雅居樂(lè)、石榴、遠(yuǎn)洋、金科、金地、東亞等。最終，萬(wàn)科+平安聯(lián)合體以17.2億元和40%自持面積獲得該地塊，溢價(jià)率達(dá)49.6%。

房山區(qū)的地塊即便被限制了最高售價(jià)依舊引得房企哄搶?zhuān)沧C明了房山樓市在各大房企心中的位置，不再是以往那樣偏隅西南，無(wú)人問(wèn)津。

事實(shí)上，從新城樓市來(lái)看，大興新盤(pán)的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7萬(wàn)元/平方米，綠地在大興的高端項(xiàng)目海珀云翡的報(bào)價(jià)甚至達(dá)到了近8萬(wàn)元/平方米，而門(mén)頭溝雖然最新審批價(jià)格也摸到了7萬(wàn)，但大部分成交單價(jià)還在6萬(wàn)元出頭，就北京西部片區(qū)而言，只有房山普宅均價(jià)在5萬(wàn)上下徘徊，這也被業(yè)內(nèi)看做是北京樓市最后的洼地。

目前房山區(qū)的新盤(pán)供應(yīng)主要集中在5-6環(huán)之間的長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域的住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)已經(jīng)突破5萬(wàn)元/平方米。從供應(yīng)來(lái)看，目前房山長(zhǎng)陽(yáng)良鄉(xiāng)區(qū)域主要以改善型供應(yīng)為主，除了之前集中分布于長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)等地的剛需老項(xiàng)目剩余部分房源之外，近期入市住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)價(jià)格堅(jiān)挺、產(chǎn)品偏改善的趨勢(shì)，剛需純住宅將越來(lái)越稀缺。

其中，天恒·水岸壹號(hào)報(bào)價(jià)已達(dá)50000元/平方米。中糧·京西祥云一期對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)6萬(wàn)元/平方米，二期將于近期取證開(kāi)盤(pán)，目前公布的均價(jià)約為57000元/平方米。

對(duì)于房山區(qū)的價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士韓樂(lè)認(rèn)為，進(jìn)入3月之后的調(diào)控期，購(gòu)房人心理發(fā)生了明顯的變化，很多購(gòu)房客戶(hù)認(rèn)為，之前一些熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格確實(shí)頂?shù)搅祟^，一方面升值空間有限，另一方面最怕價(jià)格波動(dòng)。相比其他區(qū)域，雖然房山近一年來(lái)也跟隨北京整體市場(chǎng)抬高了購(gòu)房門(mén)檻，但由于均價(jià)基數(shù)低，與其他區(qū)域有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于去年錯(cuò)失入市良機(jī)的購(gòu)房者而言，這里就成了安全邊際最高的置業(yè)區(qū)域。

改善項(xiàng)目扎堆

新一輪的產(chǎn)品換代

除了價(jià)格以外，房山也是當(dāng)前樓市新盤(pán)最集中的區(qū)域之一。在售或未來(lái)將入市的項(xiàng)目就有中糧·京西祥云、天恒·水岸壹號(hào)、天資華府、伊林郡、國(guó)譽(yù)府等十余個(gè)住宅項(xiàng)目。

不僅如此，住宅產(chǎn)品的一年一迭代，也讓房山區(qū)從曾經(jīng)主打剛需小戶(hù)型轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦母纳祁?lèi)三居室為主。

按照北京樓市的規(guī)律，每一輪區(qū)域的轉(zhuǎn)換，都會(huì)伴隨新項(xiàng)目的推出，進(jìn)而在產(chǎn)品上出現(xiàn)比較明顯的跨越。

而房山這輪改善產(chǎn)品的進(jìn)步，就是重點(diǎn)體現(xiàn)在特殊市場(chǎng)周期內(nèi)的精準(zhǔn)產(chǎn)品定位上。

首先，二套標(biāo)準(zhǔn)提高，嚴(yán)重削弱了購(gòu)房客戶(hù)的首付能力，這個(gè)資金缺口在北京就是幾百萬(wàn)的差距，對(duì)此開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位必須要考慮這一變化。

其次，北京樓市現(xiàn)今房?jī)r(jià)的高平臺(tái)，對(duì)改善產(chǎn)品而言，必須要尋求面積和功能的最優(yōu)解，所謂：同樣面積，功能更強(qiáng);同樣功能，面積更小。讓更多的人，可以用更低的付出，換來(lái)更多的享受;讓客戶(hù)可以用合理的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)全家人的幸福生活。

因此，從去年140平米起步的改善戶(hù)型面積區(qū)間開(kāi)始向下平移，移至120平米左右，甚至到100平米。但同時(shí)，戶(hù)型的功能沒(méi)有減少，依然主打三居室，但總價(jià)卻明顯降了不少，甚至有一些項(xiàng)目做到了130平方米的四居室，以此來(lái)吸引改善型購(gòu)房人。像純新盤(pán)天恒水岸壹號(hào)，就主打122平方米的三居和138平方米的四居，據(jù)了解，項(xiàng)目全部為精裝修，三居的起價(jià)為640萬(wàn)/套。而另一個(gè)房山樓盤(pán)中糧京西祥云，則是把三居的面積做到更小，以此來(lái)控制總價(jià)，推出的115平方米三居室，在保證舒適度的前提下，也做到了三室兩廳兩衛(wèi)，并且還是雙臥室朝南。

可見(jiàn)，房山當(dāng)前的項(xiàng)目已經(jīng)擺脫了最初的剛需盤(pán)形象，通過(guò)幾次產(chǎn)品的升級(jí)和換代，整個(gè)房山區(qū)已經(jīng)變成了改善盤(pán)的聚集地。

諸多利好

力推房山成改善區(qū)域

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2014年至2015年，北京樓市最大的亮點(diǎn)在豐臺(tái);2016年至2017年，北京樓市最大的看點(diǎn)在房山。

也許有人會(huì)問(wèn)，憑什么是房山而不是大興?專(zhuān)家的理由是，大興確實(shí)有它的潛力，不過(guò)相對(duì)于房山而言，它的區(qū)域價(jià)值是隨著新機(jī)場(chǎng)建設(shè)而逐步釋放的，不會(huì)爆發(fā)，但房山不一樣，這兩年，房山的區(qū)域價(jià)值勢(shì)必噴發(fā)，直白地說(shuō)，房?jī)r(jià)將在這兩年利好兌現(xiàn)。

支撐判斷的證據(jù)有三個(gè)，這三個(gè)因素綜合效益不亞于一個(gè)新機(jī)場(chǎng)的利好。

首先，商住停網(wǎng)簽，住宅用地供不應(yīng)求。一方面，高檔住宅區(qū)域的形成將推動(dòng)整個(gè)區(qū)域升級(jí);另一方面，商住網(wǎng)簽的停止將會(huì)直接促成房山房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

眾所周知，過(guò)去一些年，區(qū)域商住項(xiàng)目扎堆，致使樓市整體均價(jià)被平均拉低，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年房山成交均價(jià)在22915元/平米，但去房山看過(guò)房的人應(yīng)該都知道，純商品住宅的價(jià)格普遍都超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，不少甚至接近4萬(wàn)元/平方米。

商住限購(gòu)，住宅用地又供不應(yīng)求。據(jù)了解，在過(guò)去兩年期間，房山僅出讓8宗住宅用地，首開(kāi)和恒大拿得兩宗住宅用地，一度因激烈競(jìng)爭(zhēng)變成了全部配建政策性住房，其余地塊住宅部分樓面價(jià)均已超過(guò)3萬(wàn)。另外， 房山目前在售項(xiàng)目少之又少。這也預(yù)示著，隨著商住網(wǎng)簽被停，以及類(lèi)似廣陽(yáng)郡九號(hào)報(bào)價(jià)超4萬(wàn)的項(xiàng)目熱銷(xiāo)，房山樓市正逐漸告別剛需時(shí)代。

其次，未來(lái)區(qū)域?qū)W區(qū)林立。房山的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)正在顯現(xiàn)，特別是西五環(huán)良鄉(xiāng)區(qū)域，盡管華北最大奧特萊斯、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)綜合體等城市配套近在咫尺，萬(wàn)畝濱河森林公園也緊鄰項(xiàng)目，但這些“城市+生態(tài)”配套只是構(gòu)成區(qū)域價(jià)值的基礎(chǔ)。 而最值得期待的，應(yīng)該是良鄉(xiāng)大學(xué)城未來(lái)將產(chǎn)生的“能量”——制造學(xué)區(qū)。

就教育而言，房山已先后引進(jìn)了北京師范大學(xué)、首都師范大學(xué)、北京鐵二中、北京三十五中、北京小學(xué)、北京實(shí)驗(yàn)小學(xué)和北京四幼等40余所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。今年，房山還將促進(jìn)與161中學(xué)、豐臺(tái)八中等優(yōu)質(zhì)名校合作。

第三，改善樓盤(pán)集群已經(jīng)扎堆。去年底，房山首個(gè)平層高檔樓盤(pán)萬(wàn)年廣陽(yáng)郡九號(hào)首次開(kāi)盤(pán)，在一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，項(xiàng)目宣告攬金5.5億元售罄，要知道這是房山首個(gè)整體網(wǎng)簽均價(jià)過(guò)4萬(wàn)的項(xiàng)目，且項(xiàng)目最小戶(hù)型也有139平方米，總價(jià)可想而知。從此以后，大量名企名盤(pán)亮相房山，水漲船高，區(qū)域由原來(lái)的剛需逐步向改善邁進(jìn)。而這些改善盤(pán)帶給房山的是綠色建筑、生態(tài)科技系統(tǒng)、精裝配置等等高附加值的因素。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將房山即將成為改善區(qū)域原因歸結(jié)為兩點(diǎn)：西五環(huán)、城市+生態(tài)。

西五環(huán)說(shuō)的是交通的通達(dá)性，這也是豐臺(tái)甚至海淀的客戶(hù)都會(huì)來(lái)此的原因;“城市+生態(tài)”對(duì)應(yīng)的是房山整體定位的中關(guān)村南部科技創(chuàng)新城和生態(tài)宜居示范區(qū)。從宏觀(guān)層面來(lái)說(shuō)， 城六區(qū)外溢的高端客戶(hù)已經(jīng)完全接受了這個(gè)區(qū)域，以西五環(huán)為主的房山城市生態(tài)豪宅帶將形成。

對(duì)接雄安

各項(xiàng)利好加速新城蛻變

新城建設(shè)的快速蛻變也讓房山吸引了更多非本地購(gòu)房人的涌入，加上雄安新區(qū)的橫空出世，更為房山前景帶來(lái)幫助。

2017年，千年大計(jì)河北雄安新區(qū)橫空出世，成為國(guó)家政策大力發(fā)展的三大全國(guó)意義的新區(qū)之一，將被重點(diǎn)打造成北京非首都功能疏解集中承載地，并建設(shè)成一座以新發(fā)展理念引領(lǐng)的現(xiàn)代新型城區(qū)，將以至高規(guī)格、強(qiáng)大的資源和力量投入建設(shè)，雄安的崛起勢(shì)不可擋，并直接引發(fā)北京發(fā)展重心的南移。

因?yàn)樾郯?，京霸改道、豐臺(tái)火車(chē)站終于落定，京安、保天兩條運(yùn)河得到落實(shí)，同時(shí)大興、豐臺(tái)、房山也將會(huì)落實(shí)大量的基礎(chǔ)建設(shè)資金，并對(duì)房山區(qū)域有大的規(guī)劃動(dòng)作。房山正處于北京向雄安新區(qū)迸發(fā)的橋頭堡和城市發(fā)展轉(zhuǎn)移的中間站，已成為爭(zhēng)相追捧的價(jià)值洼地，雄安帶動(dòng)整個(gè)房山區(qū)域的發(fā)展也是大勢(shì)已成，不可阻擋。

房山整個(gè)區(qū)域，長(zhǎng)陽(yáng)至良鄉(xiāng)一帶將成為和雄安對(duì)接的首要區(qū)域，憑借眾多發(fā)展利好，隨著區(qū)域爆發(fā)的巨大發(fā)展態(tài)勢(shì)，連帶周邊區(qū)域成長(zhǎng)為一座宜居宜業(yè)的智匯公園新城。

同時(shí)，曾經(jīng)被外界笑談僅靠一條房山線(xiàn)跟CSD的概念支撐的房山，現(xiàn)在有了整個(gè)北京第一條無(wú)人駕駛的地鐵燕房線(xiàn)，今年年底將投入運(yùn)行?？恐┝悸贰⒕├ジ咚?、京港澳高速、五環(huán)路、六環(huán)路等形成的立體化交通路網(wǎng)，讓房山與北京內(nèi)城對(duì)接的時(shí)間縮短到20分鐘之內(nèi)。

而且配套也日漸豐盛，華北地區(qū)最大的奧特萊斯、長(zhǎng)陽(yáng)半島廣場(chǎng)、家樂(lè)福等大型商業(yè)中心其他市區(qū)的人流經(jīng)常跑來(lái)這里購(gòu)物休閑。

產(chǎn)業(yè)是區(qū)域不斷增添發(fā)展動(dòng)力的源泉。基于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的帶動(dòng)，房山已明確要成為“中關(guān)村南部創(chuàng)新城”和“生態(tài)宜居示范區(qū)”。

醫(yī)療配套方面，良鄉(xiāng)醫(yī)院和正在建設(shè)的武警總醫(yī)院，據(jù)了解武警總醫(yī)院預(yù)計(jì)2019年年底開(kāi)院接診，房山為武警總醫(yī)院提供了300畝空地，預(yù)計(jì)可提供3000個(gè)床位，而在原址時(shí)醫(yī)院的面積和床位數(shù)僅為新院的1/3左右。

各種政策利好，加之配套設(shè)施的日漸完善，推動(dòng)了房山樓市不斷發(fā)展，房山區(qū)的新房主要集中在良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的6月份，房山區(qū)域新房成交239套，僅次于密云區(qū)域在售的住宅項(xiàng)目，并且由于房山庫(kù)存量較大，相信在未來(lái)多個(gè)新盤(pán)的集中入市，將讓房山再次成為北京樓市的關(guān)注焦點(diǎn)。 文/本報(bào)記者 李桁