原標題：廣州二手房成交量連降4個月 學(xué)區(qū)房熱度不減

“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示，2017年7月廣州市(不含南沙、從化)中介網(wǎng)簽7070宗，環(huán)比6月(7738宗)下降8.63%，同比2016年7月(7858宗)下降10.03%，無論環(huán)比或同比均大幅下降;中原成交價為31640元/㎡，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下滑7.49%，套均總價為251萬元/套。從2013~2016年廣州二手住宅成交量來看，無論是政策寬松期或政策收緊期，7月成交量環(huán)比6月均有所提升;但是今年例外，2017年7月二手成交量環(huán)比不升反降，而且大幅下降。廣州中原研究發(fā)展部分析認為，2017年7月新政調(diào)控效力持續(xù)，總體來看，買家入市意愿仍較低，因此7月二手成交量延續(xù)4、5、6月的下滑趨勢，環(huán)比大幅下降。由此可見，3月新政調(diào)控對廣州樓市的影響較大。 文/圖：廣州日報全媒體記者王荔玨

7月二手住宅成交呈現(xiàn)量價齊跌的走勢，不過，一些熱點區(qū)域如天河北、東風(fēng)東、海珠西等板塊依然熱度不減

“租購?fù)瑱?quán)”

并沒有引起客戶過多關(guān)注

7月17日，政府出臺“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策至今已將近半個月，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，大部分區(qū)域，如花都、荔灣、白云、番禺等區(qū)域，因?qū)W區(qū)房優(yōu)勢一般，暫時并無相關(guān)租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)事宜;海珠、天河雖有部分板塊學(xué)區(qū)房優(yōu)勢相對較為明顯的，如天河北板塊等，但同樣暫無相關(guān)租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)事宜;目前，僅越秀區(qū)的東風(fēng)東板塊因名校聚集，學(xué)校資源豐富，因此有少量租戶、業(yè)主詢問“租購?fù)瑱?quán)”的情況，但因“租購?fù)瑱?quán)”政策相關(guān)細節(jié)并未落實，加上限制條件較多，因此暫時無租戶受“租購?fù)瑱?quán)”新政租房讓其子女就近讀書，也無業(yè)主因“租購?fù)瑱?quán)”政策提升租金的現(xiàn)象。除黃埔蘿崗?fù)?/p>

7月二手住宅成交呈現(xiàn)量價齊跌的走勢，不過，一些熱點區(qū)域如天河北、東風(fēng)東、海珠西等板塊依然熱度不減

大部分區(qū)域成交環(huán)比下降

調(diào)控效力持續(xù)，7月二手進一步下降，大部分區(qū)域成交量環(huán)比上月均有所下降，唯獨黃埔蘿崗不降反升。

數(shù)據(jù)顯示，7月大部分區(qū)域成交量環(huán)比下降幅度在10%以上，其中以番禺環(huán)比下降幅度最高，環(huán)比下降20.24%;但是黃埔蘿崗7月共成交148宗，環(huán)比提升17.46%，占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%，由此可見，今年以來蘿崗板塊二手成交量穩(wěn)步提升。

廣州中原研究發(fā)展部分析認為，黃埔蘿崗二手成交占比穩(wěn)步提升的主要原因有兩方面，一方面是不少一手樓盤逐漸轉(zhuǎn)為二手盤流入市場，如萬科東薈城、雅居樂富春山居等，二手盤源增加;另一方面是自今年年初起，一手住宅庫存持續(xù)緊缺，致使不少購買一手房客戶轉(zhuǎn)移至購買二手房。

8月成交

或?qū)⑦M一步微降 樓價趨穩(wěn)

數(shù)據(jù)顯示，自調(diào)控政策出臺以來，廣州二手成交量已連續(xù)4個月下滑，而二手價格亦越趨平穩(wěn)。從客戶層面來看，7月雖有部分板塊因區(qū)位優(yōu)勢凸顯，部分改善置業(yè)客戶開始陸續(xù)入市，但從市場整體來看，客戶觀望情緒仍在，如天河區(qū)東圃板塊等;從業(yè)主層面來看，現(xiàn)時雖然無出現(xiàn)反價現(xiàn)象，也并未見業(yè)主降價現(xiàn)象，但是已有小部分業(yè)主因之前放盤價遠高于市場價，見放盤幾個月仍未出售，現(xiàn)因急需換房或出售套現(xiàn)，因此適當下調(diào)報價至市場價，以加快出售，近期中原業(yè)主報價指數(shù)亦圍繞50%上下波動，可見業(yè)主看漲價格信心已明顯不足。

在此大環(huán)境下，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)測，8月成交量或?qū)⑦M一步微幅下降，而價格變得更趨平穩(wěn)。

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學(xué)區(qū)房熱度不減 東風(fēng)東板塊租售均活躍

 (全媒體記者王荔玨)盡管7月二手住宅成交呈現(xiàn)量價齊跌的走勢，不過，一些熱點區(qū)域如天河北、東風(fēng)東、海珠西等板塊依然熱度不減，成為近期二手樓市的焦點。

天河北部分業(yè)主愿意小幅讓價

數(shù)據(jù)顯示，7月天河區(qū)中原成交價為47581元/m2，套均總價為392萬元;“陽光家緣”中介網(wǎng)簽量為619宗，環(huán)比下降12.07%。但天河北板塊二手成交量卻較6月有微幅提升，2017年7月中原成交均價為47027元/m2，套均總價為382萬元。據(jù)了解，7月天河北板塊整體成交量較5、6月份有所提升的主要原因在于，客戶觀望一段時間后，在面臨子女讀書、結(jié)婚生子、改善換房等需求，部分客戶開始陸續(xù)入市看房，加上天河北板塊的部分急于出售的業(yè)主也愿意適當微幅讓價，促使7月天河北板塊二手成交較5、6月份活躍。

東風(fēng)東板塊租售均表現(xiàn)活躍

7月盡管“陽光家緣”顯示越秀中介網(wǎng)簽量為533宗，環(huán)比下降11.46%。但東風(fēng)東板塊不僅成交活躍，租賃市場也較上月明顯活躍。從二手買賣市場上來看，東風(fēng)東板塊主要是樓梯樓成交占比居多，主要以兩房為主，成交價格多集中在50000~60000元/m2。隨著“二孩”開放，現(xiàn)學(xué)區(qū)房需求越來越多，7月廣州整體樓市雖較淡，但東風(fēng)東板塊的二手房成交仍較為活躍，尤其是放盤價與市場價基本吻合的房源，現(xiàn)去化周期基本在1個月以內(nèi)，甚至部分性價比高的盤源可在1~2周內(nèi)售出。從租賃市場上來看，受畢業(yè)季影響，7月東風(fēng)東板塊租賃市場較上月明顯活躍，主要租客為住家租賃，以及應(yīng)屆畢業(yè)生(兩三個人合租居多)，本月平均租金為73元/m2/月。

海珠西優(yōu)質(zhì)盤一二手價格倒掛

7月海珠區(qū)的一大怪相是個別優(yōu)質(zhì)樓盤出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象，如海珠西板塊的光大花園對岸廣鋼新城一手盤珠江金茂府、保利海德公館、中?；骋继?、金融街融穗華府、北大博雅1898，7月成交均價多集中在44000~50000元/m2;南側(cè)廣紙板塊的越秀星匯海珠灣、雅居樂海珠小雅7月成交均價為48000~52000元/m2;而光大花園7月成交均價為49000~57500元/m2，高于周邊在售一手盤均價。

廣州中原研究發(fā)展部分析認為，出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象的主要原因有以下兩方面：一方面是受政策調(diào)控影響，一手盤限售、限價，致使廣鋼新城、廣紙板塊一手盤售價略低于光大花園二手房的售價;另一方面是由于光大花園區(qū)位優(yōu)勢顯著，各方面配套成熟，有公辦省一級寶玉直小學(xué)、省一級幼兒園，加上位于廣鋼新城、廣紙、廣船改造區(qū)旁，未來區(qū)位優(yōu)勢提升顯著。

萬科購廣信資產(chǎn)包利好康王板塊

近期以來荔灣康王路板塊二手房成交活躍，其中該板塊內(nèi)成交較為活躍的樓盤主要有恒寶華庭、寶華路散盤等，7月成交均價分別為45371元/m2、29390元/m2，恒寶華庭因位于地鐵1號線長壽路站上蓋，上下九商業(yè)圈附近，加上是板塊內(nèi)少有的電梯樓，因此較受改善置換客戶青睞，本月成交活躍;而寶華路散盤，除同樣交通便利、配套成熟外，因價格較為低洼，因此較受“剛需”客戶青睞。

據(jù)悉，7月康王路板塊的看房客較5、6月份有所增加，主要原因為7月初萬科以551億元收購主要位于荔灣、越秀的廣信資產(chǎn)包，不少客戶看好荔灣、越秀市場，加上板塊內(nèi)的改善置換客戶觀望一段時間后，見價格并未下跌，現(xiàn)改善客戶開始陸續(xù)入市，致使7月二手成交活躍。

機場路板塊成交持續(xù)活躍

近期，機場路板塊成交持續(xù)活躍，是因為該板塊以樓梯樓、房改房居多，價格較為低洼，加上區(qū)位條件較好，通往越秀區(qū)、天河區(qū)都較為便利，因此受到不少越秀、天河上班族的青睞，尤其是剛需客。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，政策調(diào)控效力持續(xù)，目前機場路板塊業(yè)主的信心仍較弱，但是因板塊房價較為低洼，如板塊內(nèi)成交活躍的匯美苑，2017年7月成交均價僅為21000元/m2，一套54平方米的小兩房總價為113萬，因此暫無降價現(xiàn)象。

鐘村板塊價格低洼較受青睞

近期番禺二手成交明顯降溫，“陽光家緣”中介網(wǎng)簽量為1415宗，環(huán)比大幅下降20.24%。但華南板塊、鐘村板塊成交依然活躍，7月成交均價分別為30488元/m2、21430元/m2，套均總價分別為337萬元、158萬元。其中華南板塊因交通便利度高，位于地鐵7號線旁，成交活躍樓盤主要以廣州雅居樂花園、華南碧桂園、雅居樂劍橋郡成交較活躍，購買的客戶主要為“80后”首次置業(yè)及改善置業(yè)客戶，成交以兩房、三房居多，7月成交均價分別為36619元/m2、27563元/m2、29486元/m2。而鐘村板塊因價格低洼，受到不少客戶青睞，成交活躍樓盤主要有祈福新村、錦繡生態(tài)園，本月成交均價分別為19843元/m2、21366元/m2，成交戶型以兩房為主，其次為三房。