商辦房源重新“上線” 交易未見起色

在二手房市場(chǎng)整體降溫的情況下，重新掛牌的商辦產(chǎn)品無疑面臨著降價(jià)的命運(yùn)。圖/視覺中國(guó)

在今年“3·26”商辦新政后，北京商辦產(chǎn)品陷入速凍。在商辦項(xiàng)目集中的區(qū)域，二手房中介將房源全部下架，甚至進(jìn)行了停業(yè)調(diào)整。在有關(guān)商辦成交的執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)后，包括鏈家、麥田等在內(nèi)之前將商辦房源下架的中介，最近逐步重啟商辦項(xiàng)目委托和居間交易業(yè)務(wù)。不過由于商辦房源購(gòu)買資格的收緊、貸款要求的提升，以及升值空間的不確定，原本有計(jì)劃購(gòu)買商辦房源的剛需購(gòu)房者以及部分投資者猶豫不前。面對(duì)二手房整體的降溫狀態(tài)，部分賣方打起了以租代售的想法。

報(bào)價(jià)下調(diào)幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等

在二手房市場(chǎng)整體降溫的情況下，重新掛牌的商辦產(chǎn)品無疑面臨著降價(jià)的命運(yùn)。

“最近陸續(xù)有部分房源掛出來了，不過報(bào)價(jià)相比限購(gòu)之前價(jià)格有不同程度的下調(diào)。”位于房山旭輝E天地周邊一中介經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，在限購(gòu)前，小區(qū)二手商辦的成交均價(jià)在3.2萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米之間，當(dāng)時(shí)部分房源的報(bào)價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，甚至更高。

由于限購(gòu)政策，記者了解到近期該小區(qū)掛出的房源不算很多。“掛出來一共三四套，業(yè)主誠(chéng)心賣的報(bào)價(jià)在3.4萬(wàn)元/平方米。”上述經(jīng)紀(jì)人介紹，目前掛出的房源多是2016年成交的，當(dāng)時(shí)小區(qū)的售價(jià)已不算低，所以業(yè)主掛出的價(jià)格僅有一成降幅，不過，該經(jīng)紀(jì)人也坦言，現(xiàn)在二手住宅價(jià)格都有下調(diào)，商住房報(bào)價(jià)也不再那么“硬氣”，“現(xiàn)在成交不景氣，價(jià)格應(yīng)該還可以再談”。

相比于旭輝E天地，位于朝陽(yáng)的明天第一城商辦房源降價(jià)則更為明顯。據(jù)小區(qū)附近的中介經(jīng)紀(jì)人介紹，明天第一城二手房源部分為住宅屬性，部分為商辦屬性，這次商辦房源重新上架后，報(bào)價(jià)下調(diào)“挺明顯，部分房源報(bào)價(jià)相比之前成交的同類型房源下調(diào)過百萬(wàn)”。

記者了解到，今年以來明天第一城的商辦房源成交價(jià)大多在4萬(wàn)-4.8萬(wàn)元/平方米，由于靠近地鐵且周邊配套成熟，很難有降價(jià)的空間，但最近新掛的房源中，有房源報(bào)價(jià)在3.4萬(wàn)元/平方米左右。

“業(yè)主當(dāng)初買這套房子是為了自住，買了也有小十年了，現(xiàn)在要換房需要資金周轉(zhuǎn)。”中介經(jīng)紀(jì)人介紹。

更有經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者坦言，眼下商辦房源想要盡快出售，降價(jià)幾十萬(wàn)、甚至百萬(wàn)元才能成交。為此，很多業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。

據(jù)業(yè)主王鵬介紹，現(xiàn)在東亞奧北中心的商住房，總價(jià)還沒有買時(shí)高，不過，可以出租，這意味著還有一個(gè)變現(xiàn)的渠道，“就當(dāng)一個(gè)固定收益產(chǎn)品，每個(gè)月有點(diǎn)租金，”他說。

“還好現(xiàn)在租金差不多收回成本了。”早在十年前，小丁母親選定馬連道茶貿(mào)國(guó)際中心一34平方米小戶型，總價(jià)30萬(wàn)元。十年后，該套房每個(gè)月可租3000元左右，對(duì)于今后的打算，小丁表示，并不準(zhǔn)備出售，“放著吧”。

成交將持續(xù)“低空飛行”

盡管報(bào)價(jià)有所下調(diào)，但眼下商辦產(chǎn)品的成交并沒有再現(xiàn)限購(gòu)前的火熱。

“市場(chǎng)最火的2、3月，單月小區(qū)的商辦成交就能達(dá)到10套以上，現(xiàn)在房源掛出來后還沒有成交。”明天第一城小區(qū)周邊的中介經(jīng)紀(jì)人介紹。

不僅是在明天第一城，記者了解到，在朝陽(yáng)、房山、亦莊等多個(gè)區(qū)域，二手商辦目前的成交都和市場(chǎng)最盛期不能同日而語(yǔ)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)3個(gè)月來，整體市場(chǎng)成交全面降溫，所有商業(yè)類項(xiàng)目的簽約數(shù)合計(jì)僅2902套，環(huán)比調(diào)控前3個(gè)月的14406套跌幅達(dá)80%;剔除其中的寫字樓、商業(yè)，實(shí)際商辦類簽約接近于零。

成交量?jī)r(jià)下滑背后，實(shí)則是限購(gòu)政策收緊的作用力顯現(xiàn)。根據(jù)北京“3·26”商辦項(xiàng)目調(diào)控政策要求，已出售的二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，買家資格除了滿足住宅限購(gòu)要求，還需要全額付款。而根據(jù)“3·26”新政執(zhí)行口徑要求，對(duì)于商辦類房屋的出租并未有過限制。但對(duì)于已購(gòu)商辦項(xiàng)目出售，如出售給個(gè)人，首先個(gè)人名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，因二手房總價(jià)相對(duì)高，不少新北漂一族依然將目標(biāo)鎖定在商辦房，但其中不少人群，由于社保不滿五年，以及擔(dān)心商辦房未來的升值前景有限，從而選擇持幣觀望。

作為90后北漂一族的小白，對(duì)商辦房并未失去信心，之所以考慮商辦房，小白坦言：“面積小、總價(jià)低，可作為過渡房居住。二手房?jī)r(jià)格太高，在北京需要500萬(wàn)-1000萬(wàn)元。”他有意在社保滿五年后，接手一朋友購(gòu)置的商住房。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，由于限購(gòu)政策的延續(xù)，未來一段時(shí)間北京二手房商辦房源成交將持續(xù)低空飛行。(記者 方王洋 張曉蘭)