燕郊“不限購(gòu)”商辦 市場(chǎng)“不買(mǎi)賬”

燕郊二手房市場(chǎng)整體降溫，有中介表示，二手商辦房報(bào)價(jià)均明顯下調(diào)。

在住宅限購(gòu)政策下，燕郊一些房產(chǎn)銷(xiāo)售人員開(kāi)始力推不限購(gòu)的商辦產(chǎn)品。

“金九銀十”燕郊多個(gè)商辦類(lèi)項(xiàng)目陸續(xù)入市，意在助推樓市交易；二手商辦量?jī)r(jià)齊跌

環(huán)京區(qū)域經(jīng)歷今年兩次調(diào)控政策后，成交量和成交價(jià)都應(yīng)聲下跌，尤其是非本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房，且需要提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，對(duì)市場(chǎng)影響較大。近日，記者走訪環(huán)京最主要區(qū)域燕郊發(fā)現(xiàn)，燕郊不少項(xiàng)目推出不限購(gòu)商辦類(lèi)項(xiàng)目，以助推樓市的“金九銀十”。但購(gòu)房者并不買(mǎi)賬，交易難見(jiàn)起色。

燕郊公寓集中入市

“在燕郊，外地人沒(méi)有本地戶(hù)口或者3年社保，買(mǎi)不了住宅，但可以買(mǎi)不限購(gòu)公寓。”近日，記者走訪燕郊發(fā)現(xiàn)，隨著傳統(tǒng)樓市“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，燕郊不少商辦類(lèi)項(xiàng)目陸續(xù)入市。在住宅限購(gòu)政策下，一些房產(chǎn)銷(xiāo)售人員開(kāi)始力推不限購(gòu)的商辦產(chǎn)品。

首爾甜城一銷(xiāo)售人員表示，首爾甜城39街區(qū)為40產(chǎn)權(quán)公寓，均價(jià)19800元/平米，首付50%。雖然開(kāi)盤(pán)時(shí)間不定，但意向排卡的人數(shù)已達(dá)1800多人。

嘉都公館首期開(kāi)盤(pán)均價(jià)15000元/平米，目前處于排號(hào)階段。銷(xiāo)售人員稱(chēng)排號(hào)客戶(hù)在月底選房時(shí)都可以打九折，“燕郊前兩三年沒(méi)有公寓產(chǎn)品出售，公寓產(chǎn)品都是在燕郊限購(gòu)后出來(lái)的，也可以說(shuō)是首期開(kāi)盤(pán)，優(yōu)惠力度很大。”

除上述項(xiàng)目外，燕郊目前在售的商辦項(xiàng)目還包括紫竹灣商業(yè)廣場(chǎng)、京東CBD、EBC潮白·生態(tài)城、盈時(shí)未來(lái)港等。其中，紫竹灣商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià)為22000元/平米左右;京東CBD主力戶(hù)型為公寓、底商，商鋪均價(jià)23000元/平米，40年寫(xiě)字樓公寓均價(jià)16000元/平米;悅榕灣也有公寓產(chǎn)品在售，均價(jià)23000元/平米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)整體嚴(yán)控的情況下，不限購(gòu)的項(xiàng)目會(huì)有去庫(kù)存的機(jī)會(huì)。尤其是在購(gòu)買(mǎi)力旺盛無(wú)法釋放的燕郊，也會(huì)抓住部分市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

燕順路上一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售人員稱(chēng)，由于住宅限購(gòu)政策，很多人失去購(gòu)房資格，導(dǎo)致他所在門(mén)店主要的業(yè)績(jī)靠銷(xiāo)售商辦房，“除非是剛需，本地人才會(huì)買(mǎi)住宅。購(gòu)買(mǎi)商辦房的，大多數(shù)是外地人。9月份我們已出售四五套商辦房，只出售了一套住宅。”

“但在住宅接近被腰斬的情況下，商辦類(lèi)產(chǎn)品短期內(nèi)蓄客和銷(xiāo)售都很一般。”房天下副總裁司智這樣表示。

二手商辦房單價(jià)降三千

在燕郊二手房市場(chǎng)整體降溫背景下，二手商辦房無(wú)疑也面臨降溫的命運(yùn)。

記者從房屋中介處了解到，近期雖然陸續(xù)有房源掛出來(lái)，不過(guò)業(yè)主的報(bào)價(jià)都有不同程度的下調(diào)，目前燕郊商辦房?jī)r(jià)格普遍在14000元/平米左右。首爾甜城MOBO國(guó)際中心單價(jià)從火爆時(shí)的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫樂(lè)匯公寓目前單價(jià)13000元左右，限購(gòu)政策前單價(jià)為16000元左右。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也坦言，“現(xiàn)在二手住宅價(jià)格都在下調(diào)，商住房?jī)r(jià)格也都可以談。”

盡管二手商辦房報(bào)價(jià)普遍下調(diào)，但成交和市場(chǎng)最盛期不能同日而語(yǔ)。“買(mǎi)的人少，大家看到房?jī)r(jià)在跌，普遍買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。”在采訪中，不少銷(xiāo)售人員坦言，商辦房成交量下降明顯。

一中介工作人員表示，他所在門(mén)店上個(gè)月共成交商辦房七八套，原來(lái)一個(gè)月可成交10多套。

成交量的下滑或與部分銀行收緊貸款有關(guān)。記者了解到，目前燕郊雖未對(duì)商辦類(lèi)房屋出臺(tái)相關(guān)限制政策，但在買(mǎi)賣(mài)中，部分項(xiàng)目存在“不限購(gòu)、但限貸”的情況。102國(guó)道附近一中介工作人員表示，“燕郊部分40年產(chǎn)權(quán)的商辦房，銀行不辦理貸款”。另一銷(xiāo)售亦表示，“二手商住銀行不批貸款，一些寫(xiě)字樓交了首付后要等，至于銀行什么時(shí)候給貸，還不知道。”

商辦房值不值得買(mǎi)？

因限購(gòu)政策失去購(gòu)房資格的北京購(gòu)房者，只能將眼光轉(zhuǎn)向商辦房。除此之外，商辦項(xiàng)目由于單價(jià)尚在低位，面積偏小，總價(jià)可控吸引了一些投資客。

對(duì)此，司智表示，環(huán)京區(qū)域購(gòu)房的人群中，20%-30%左右為真剛需，這類(lèi)人群可能在當(dāng)?shù)厣?，但由于資金有限，社保年限不夠，選擇商辦項(xiàng)目過(guò)渡。其余大部分是投資客，他們認(rèn)為目前是價(jià)值低點(diǎn)。

不過(guò)，有不少購(gòu)房者擔(dān)心環(huán)京商辦房會(huì)跟隨北京出臺(tái)限購(gòu)政策。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前商住項(xiàng)目的改革或整頓思路來(lái)看，對(duì)于已經(jīng)交付的房屋可能在整改方面力度會(huì)減少。但此類(lèi)房源還是會(huì)被定性為違規(guī)建筑，所以總體上會(huì)存在很多問(wèn)題。對(duì)于沒(méi)有交付的房源，預(yù)計(jì)此類(lèi)區(qū)域后續(xù)整改為租賃型公寓的可能性最大。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京商辦房不會(huì)遭遇北京式嚴(yán)厲限購(gòu)政策。原因在于北京需要疏導(dǎo)非首都功能的人群與產(chǎn)業(yè)，而環(huán)京區(qū)域可以承接這一需求。

那么商辦房的前景如何？

一銷(xiāo)售人員表示，現(xiàn)在單價(jià)15000元，一兩年后房子會(huì)漲至25000元左右，如果想出售，可以比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)低一兩千，更好出手。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，購(gòu)房者還是從保值、增值的角度去考慮資產(chǎn)投入，環(huán)京區(qū)域商辦產(chǎn)品單價(jià)與總價(jià)較低，投資門(mén)檻也低，投資在商辦類(lèi)固定資產(chǎn)上，可能會(huì)帶來(lái)相關(guān)收益。

不過(guò)，郭毅也強(qiáng)調(diào)，環(huán)京商辦銷(xiāo)售難度較大。對(duì)于商辦類(lèi)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，價(jià)格上漲空間比住宅產(chǎn)品差。流通性也很難比得上住宅，特別是環(huán)京區(qū)域，住宅面臨去化壓力時(shí)，商辦產(chǎn)品市場(chǎng)空間會(huì)更加狹窄。“商辦類(lèi)產(chǎn)品不適合投資，自住也不適合。投資不能只考慮賬面上的增值，還需要考慮未來(lái)是否能變現(xiàn)。”郭毅表示。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，環(huán)京商辦項(xiàng)目投資性不強(qiáng)，不能因不限購(gòu)就去購(gòu)買(mǎi)。

采寫(xiě)/攝影 新京報(bào)記者 張曉蘭