融資吃緊 催生房企新一輪洗牌

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

泰禾集團(tuán)股份有限公司18日發(fā)布公告稱，全資下屬公司杭州泰禾錦鴻置業(yè)與家景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司簽署《股權(quán)收購(gòu)協(xié)議》。錦鴻置業(yè)以人民幣7.93億元受讓家景集團(tuán)持有的同人置業(yè)49%股權(quán)。

資料顯示，同人置業(yè)主要資產(chǎn)為其合法持有位于杭州市臨安區(qū)錦城街道陳家塢村的同人山莊項(xiàng)目。同人山莊項(xiàng)目總占地面積902.4畝，已開(kāi)發(fā)四期，未開(kāi)發(fā)土地面積約31.45萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地。同人置業(yè)已取得項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)證。

事實(shí)上，下半年以來(lái)泰禾集團(tuán)陸續(xù)發(fā)起多宗收并購(gòu)案例，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍以平穩(wěn)為主，所以企業(yè)或項(xiàng)目收并購(gòu)的機(jī)會(huì)也隨之增加。在他看來(lái)，一二線城市宏觀調(diào)控政策已經(jīng)十分嚴(yán)厲，與其在招拍掛市場(chǎng)高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)土地，不如以收并購(gòu)的方式獲取更多土儲(chǔ)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著地方上調(diào)控政策的持續(xù)落地，限購(gòu)、限售、限貸形成政策組合拳多管齊下，一些中小房企普遍面臨資金壓力。而大型企業(yè)憑借此前的產(chǎn)品儲(chǔ)備和高周轉(zhuǎn)策略則進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的繼續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)新一輪洗牌正在進(jìn)行。

同策研究院近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，受監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)700.534億元，環(huán)比2017年8月份的621.98億元增加了12.63%。不過(guò)，自6月融資峰值以來(lái)，7月、8月融資總額持續(xù)下滑，9月份融資額較8月有所提高但仍未超過(guò)7月融資額(816.15億元)。

另外，9月份債權(quán)融資額度占房企融資總量的85.73%，環(huán)比8月的85.99%有所降低;當(dāng)月海外融資總額折合人民幣83.535億元，相比8月份的254.244億元凈額大幅縮減，占比減少。

不僅如此，該機(jī)構(gòu)指出，9月份所有已披露融資成本均高于5%，其中銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi)、海外銀行貸款利率相對(duì)來(lái)說(shuō)較為平穩(wěn)，而更為市場(chǎng)化的公司債、其它債權(quán)融資則利率波動(dòng)更大。

易居房地產(chǎn)研究院的最新研報(bào)也指出，近期房企融資工具的結(jié)構(gòu)正發(fā)生變化。此前公司債的發(fā)行相對(duì)熱門(mén)，但目前靠發(fā)債來(lái)融資的案例有減少趨勢(shì)。公司債的發(fā)行遵循“一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行”的原則。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然有部分房企在9月份繼續(xù)發(fā)債，如世茂股份發(fā)行了10億元的公司債，但實(shí)際上后續(xù)可使用的發(fā)債額度已不大。相反，包括銀行貸款、短期票據(jù)融資的案例在增加，并因此出現(xiàn)了各類借款擔(dān)保，如9月份深圳萬(wàn)科為其子公司12億元的工行借款提供了相應(yīng)的擔(dān)保。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從房企融資規(guī)模的排行中可以看出，9月份保利地產(chǎn)、華夏幸福和榮盛發(fā)展等融資規(guī)模較大，體現(xiàn)出較好的融資能力。后續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的情況下，大型房企憑借企業(yè)品牌和全國(guó)化的經(jīng)營(yíng)，依然會(huì)表現(xiàn)出逆勢(shì)求成長(zhǎng)的姿態(tài)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，從調(diào)控政策來(lái)看，從2016年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到兩年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。這也意味著到2018年年底本輪市場(chǎng)很難有大幅反彈，基本處于調(diào)整期或調(diào)整后的平穩(wěn)期。他進(jìn)一步分析認(rèn)為，9月份房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道繼續(xù)保持收緊，各方式融資額度占比出現(xiàn)大幅調(diào)整。這預(yù)示著，行業(yè)將催生新一輪洗牌現(xiàn)象。