深圳房產(chǎn)中介現(xiàn)狀：巨頭競(jìng)爭(zhēng)激烈 誰(shuí)能彎道超車(chē)?

房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控，租賃時(shí)代逐步走來(lái)。對(duì)于中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的冷暖直接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的“收成”。在此背景下，深圳中介行業(yè)的生存現(xiàn)狀到底如何?

前9月人均簽單量?jī)H0.6單

“我最近兩個(gè)月都沒(méi)開(kāi)賣(mài)單，只是做了幾個(gè)租單，說(shuō)沒(méi)壓力是假的。”在深圳福田新洲片區(qū)從事地產(chǎn)中介的陳俊告訴記者，“今年的二手房成交比去年少了很多，一手房市場(chǎng)被限價(jià)，所以與二手房市場(chǎng)形成了競(jìng)爭(zhēng)，但說(shuō)寒冬還不至于。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)給出的數(shù)據(jù)顯示，在11月19日當(dāng)周深圳全市中介人員流入508人，雖然環(huán)比下降44.1%，但也反映出近期中介人員仍是維持流入趨勢(shì)。

根據(jù)深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)，今年10月深圳新房成交2792套，環(huán)比上升2.3%，但同比下跌34.7%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在近日舉行的2017年首屆粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)中介峰會(huì)上給出的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市中介門(mén)店數(shù)量已經(jīng)接近4000家。今年1至9月，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人均年簽單量?jī)H為0.6單，而2012年的峰值是4.1單。

無(wú)獨(dú)有偶，市場(chǎng)消息指出北京二手房成交量同比減半，中介“過(guò)冬”離職潮再現(xiàn)。不過(guò)，陳俊告訴記者，身邊同行并沒(méi)有出現(xiàn)離職潮，只是一些店面出現(xiàn)整合的情況。

說(shuō)起離職和中介店鋪倒閉潮，深圳市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過(guò)。在2008年和2011年，深圳中介市場(chǎng)都出現(xiàn)過(guò)一定程度的倒閉潮。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓特別指出了一些中小型中介機(jī)構(gòu)所面對(duì)的生存環(huán)境。她表示，有十來(lái)家門(mén)店的中小型中介機(jī)構(gòu)在深圳市場(chǎng)占七成左右，而這樣的企業(yè)現(xiàn)在還沒(méi)有達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，所以固定成本和變動(dòng)成本是非常大的隱患。“在市場(chǎng)不好的時(shí)候，這些企業(yè)的波幅要比大型中介企業(yè)更大。”

中介巨頭競(jìng)爭(zhēng)激烈

房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)進(jìn)入了萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮口中那個(gè)“不是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代”。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松曾公開(kāi)表示，規(guī)模高達(dá)200萬(wàn)億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控、租賃時(shí)代到來(lái)以及互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之下，中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、中原集團(tuán)主席施永青表示，新增房屋未來(lái)會(huì)減少，開(kāi)發(fā)商生意會(huì)減少，大的開(kāi)發(fā)商通過(guò)兼并，市場(chǎng)占比可能還會(huì)增加，對(duì)于一手房地產(chǎn)中介代理來(lái)說(shuō)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比以前激烈。

對(duì)于租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰表示，未來(lái)將大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，嘗試與不同的租賃機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，提供租賃的中介服務(wù)。“現(xiàn)在各行各業(yè)都在求變，講究資源整合，相信中介行業(yè)更需要不斷變化。”

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)對(duì)行業(yè)的沖擊，徐楓認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)不會(huì)顛覆整個(gè)行業(yè)，其實(shí)只是創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，未來(lái)中介門(mén)店的作用并不會(huì)像過(guò)去那么突出。

撇開(kāi)所有競(jìng)爭(zhēng)，各路資本早已盯上中介行業(yè)這塊“大蛋糕”。鏈家這家起步于北京的房產(chǎn)中介，通過(guò)資本運(yùn)作在并購(gòu)上大刀闊斧，并由此刺激了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的眷顧，使中介企業(yè)獲得體外輸血的機(jī)會(huì)。Q房網(wǎng)董事長(zhǎng)梁文華表示，未來(lái)會(huì)是平臺(tái)的模式和線上線下閉環(huán)運(yùn)營(yíng)體系，再加上資本介入，中介行業(yè)在未來(lái)五年、十年更有機(jī)會(huì)做強(qiáng)做大。

目前，鏈家、中原、樂(lè)有家、美聯(lián)和Q房網(wǎng)是深圳市場(chǎng)的主要中介機(jī)構(gòu)。徐楓表示，前五大機(jī)構(gòu)的成交相關(guān)性非常高，沒(méi)有哪一家可以在市場(chǎng)不好的時(shí)候特別跑贏同行，或者說(shuō)跟其他同行有顯著的差異，在這個(gè)市場(chǎng)里企業(yè)品牌忠誠(chéng)度和差異化其實(shí)還沒(méi)有形成，行業(yè)集中度如果不是特別高，證明很多中型中介企業(yè)甚至小型企業(yè)有翻盤(pán)和彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，這個(gè)行業(yè)到底誰(shuí)是翹楚現(xiàn)在還很難定論，需要時(shí)間來(lái)證明。更有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，隨著樓市調(diào)控的深入，地產(chǎn)中介過(guò)去主要以裁員、關(guān)店等方式“過(guò)冬”。如今，為了實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，或許所有并購(gòu)的發(fā)生都不意外。(記者 吳家明)