金融資本大舉進(jìn)入住房租賃市場(chǎng) 超萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)待啟，須警惕樓市“加杠桿”

各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從政策支持到土地出讓的嬗變，從企業(yè)探索轉(zhuǎn)型到金融配套的實(shí)現(xiàn)，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，多方資本競(jìng)逐萬(wàn)億租賃市場(chǎng)。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貫穿租賃業(yè)務(wù)“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-消費(fèi)-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系有望逐步確立。但與此同時(shí)，住房租賃制度體系建設(shè)必須進(jìn)一步加快，而今后大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢(shì)，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘?ldquo;加杠桿”的工具。

多路資本搶灘

住房租賃市場(chǎng)的商機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，引來(lái)各方資本競(jìng)相追逐。東方證券一份報(bào)告預(yù)測(cè)，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

隨著住房租賃被確定為我國(guó)住房體系的重要組成部分，2017年7月，住建部等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、佛山等12個(gè)城市開(kāi)展首批試點(diǎn)。8月，國(guó)土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端說(shuō)：“中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著諸多運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行嘗試和探索。作為新的藍(lán)海，金融支持是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的基石。”

銀行迅速“搶灘”。10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來(lái)三年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長(zhǎng)租住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)、后期退出等全鏈條進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。

11月1日，建行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)正式上線，這是全國(guó)省會(huì)城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái);11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，打造國(guó)內(nèi)首個(gè)政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)。據(jù)悉，未來(lái)5年，建行將向廣東省內(nèi)住房租賃市場(chǎng)參與主體提供不少于2000億元的貸款。

11月2日，中行也發(fā)布消息稱，中行廈門(mén)市分行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

11月24日，建行廣東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行與中鐵建、中交建、中國(guó)金茂等10家知名房地產(chǎn)企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設(shè)“購(gòu)房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)創(chuàng)新模式，并在未來(lái)幾年內(nèi)迅速推出3000多套人才公寓。

建設(shè)銀行廣東自貿(mào)區(qū)分行行長(zhǎng)朱小敏表示，分行不僅給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的信貸支持，還以“CCB建融家園”住房租賃平臺(tái)為依托，為政府、房地產(chǎn)企業(yè)、住房租賃企業(yè)及個(gè)人提供大數(shù)據(jù)智慧服務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭也在加速布局。今年8月，阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協(xié)議，打造“智慧住房租賃平臺(tái)”;10月，支付寶宣布信用租房平臺(tái)正式上線，并在上海、北京、深圳等8個(gè)城市啟用了支付寶信用租房。10月24日，京東集團(tuán)召開(kāi)房產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的新聞發(fā)布會(huì)，宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，首期上線的房產(chǎn)頻道已經(jīng)有82家開(kāi)發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及項(xiàng)目達(dá)2027個(gè)，覆蓋城市超20個(gè)。

金融要素俱備

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-消費(fèi)-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

記者發(fā)現(xiàn)，目前金融資本介入住房租賃市場(chǎng)主要有兩種模式，一是和房地產(chǎn)租賃企業(yè)合作;二是和政府方面合作。

例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過(guò)銀行平臺(tái)出租房源，與此同時(shí)，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。

11月3日，建行深圳市分行與包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的十幾家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)建行深圳市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房。

同時(shí)，在消費(fèi)端方面，建設(shè)銀行可為租戶提供“按居貸”，最高可貸100萬(wàn)，還款期可長(zhǎng)達(dá)10年。租房貸款與購(gòu)房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)，在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管等租房全流程各個(gè)環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

此外，租賃住房資產(chǎn)證券化也在試水。10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)“類REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品獲AAA評(píng)級(jí)，利率5.3%。

隨后，保利地產(chǎn)宣布國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)，總發(fā)行規(guī)模50億元，期限18年，以保利地產(chǎn)自持租賃項(xiàng)目作為底層物業(yè)資產(chǎn)。上海證券交易所總經(jīng)理黃紅元認(rèn)為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供切實(shí)的融資渠道和投資退出路徑，盤(pán)活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規(guī)模化的住房租賃市場(chǎng)。

而京東、支付寶等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租房領(lǐng)域，有助于重構(gòu)租房市場(chǎng)用戶體驗(yàn)，幫助構(gòu)建良好的租賃生態(tài)體系。廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)租賃市場(chǎng)存在虛假房源、市場(chǎng)透明度低、吃差價(jià)、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場(chǎng)，為房東和租客市場(chǎng)主要參與者帶來(lái)諸多益處。

金融風(fēng)險(xiǎn)須防

業(yè)內(nèi)人士表示，今后大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢(shì)，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

對(duì)于租賃消費(fèi)端的“按居貸”這類極大方便租客的產(chǎn)品，也有不少人表示質(zhì)疑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì)被投資者利用。“過(guò)去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲”。“從理論上講，租賃貸款進(jìn)入樓市投機(jī)者手中其實(shí)并不難。”

某融資擔(dān)保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會(huì)進(jìn)入征信系統(tǒng)。他介紹，通過(guò)該平臺(tái)借貸年利率達(dá)5.4%，單家銀行個(gè)人最多能貸70萬(wàn)元，多貸幾家最多可以貸到200萬(wàn)元，200萬(wàn)元以下不需要抵押物。“貸款用途說(shuō)明是消費(fèi)或裝修什么的，就能夠辦下來(lái)。現(xiàn)在政策鼓勵(lì)之下，越來(lái)越多的銀行可以經(jīng)由租賃貸款名義辦下來(lái)。”他說(shuō)。

“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費(fèi)貸’、‘過(guò)橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒(méi)有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“愛(ài)租哪”合伙人陳其東認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融開(kāi)展業(yè)務(wù)沒(méi)有地域限制，雖然方便消費(fèi)者，但是無(wú)法核實(shí)客戶需求的真實(shí)性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫?，互?lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房租貸就是一種“消費(fèi)貸”，也存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)此類貸款進(jìn)行管制，對(duì)貸款資格設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行審核，對(duì)于挪作他用等行為要堅(jiān)決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。