資料圖：在建樓盤。 中新社記者 駱云飛 攝

中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告：樓市穩(wěn)中有升 2018年將平穩(wěn)調(diào)整

昨日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦，鳳凰財(cái)經(jīng)研究院、廣東經(jīng)濟(jì)出版社協(xié)辦的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》發(fā)布暨研討會(huì)—“堅(jiān)定決心：開啟新時(shí)代中國(guó)住房新模式”在京舉行。會(huì)議對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組完成的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2017-2018)》。

報(bào)告指出，2016-2017年，中國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。具體來看，2016年10月至2017年9月，全國(guó)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市增幅分化上升;住房總體銷量同比增幅逐步下降，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快;住房供給方面，一二線重點(diǎn)城市持續(xù)下降，非重點(diǎn)城市明顯上升;住房庫(kù)存方面，全國(guó)現(xiàn)房與期房庫(kù)存各出現(xiàn)不同程度下降;租房市場(chǎng)租金總體呈現(xiàn)先升后降再升的趨勢(shì);房地產(chǎn)市場(chǎng)總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨穩(wěn)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)1.1個(gè)百分點(diǎn)?？傮w變化趨勢(shì)符合課題組2016年12月利用華房指數(shù)的預(yù)測(cè)。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中國(guó)尖塔形房?jī)r(jià)體系在2017年有所收斂，不同區(qū)域、層級(jí)、城市群分化各異。具體表現(xiàn)為：東部城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，分化程度下降;不同層級(jí)城市房?jī)r(jià)差異顯著，二線城市領(lǐng)漲;中國(guó)房?jī)r(jià)體系的城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間房?jī)r(jià)存在顯著差距，一線、二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大。

報(bào)告指出，2016年9月以來，調(diào)控措施、機(jī)制建設(shè)雙管齊下使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。第一，中央有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和建立長(zhǎng)效機(jī)制的精神得到了很好的落實(shí)，相關(guān)調(diào)控措施機(jī)制化取得較好效果，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)逐步開啟，投資和投機(jī)受到了有效的抑制;第二，購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)沒有改變，三四線城市樓市需求增大;第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展邏輯和對(duì)未來樓市預(yù)期未變，轉(zhuǎn)向三線城市大幅度購(gòu)地;第四，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)持樂觀預(yù)期，流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款數(shù)量持續(xù)攀升。

報(bào)告指出，雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過快上漲，但當(dāng)前住房市場(chǎng)發(fā)展的總體風(fēng)險(xiǎn)有所降低，但是部分城市的住房市場(chǎng)仍然面臨著或者部分城市面臨樓市報(bào)復(fù)性反彈泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，或者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn);金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但總體有所好轉(zhuǎn);居民部門購(gòu)房“加杠桿”值得警惕;政府資產(chǎn)負(fù)債狀況過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值得警惕;房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題使得宏觀經(jīng)濟(jì)蘊(yùn)含一定風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)固有的許多問題是造成這些風(fēng)險(xiǎn)的深層次原因，住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度沒有改變是風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加劇根源：地方政府的作為是決定住房調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)升降的重要關(guān)鍵，土地和金融市場(chǎng)與管理的問題是住房市場(chǎng)的兩個(gè)最大風(fēng)險(xiǎn)源。住房基礎(chǔ)制度不合理導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性問題積聚了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：住房供給主體較為單一、渠道單一，住房城市內(nèi)部、城市群的城市之間、不同層級(jí)城市之間的供需錯(cuò)配，租售結(jié)構(gòu)失衡以及租售內(nèi)部不同類型住房的供求結(jié)構(gòu)失衡，住房保障尤其政府支持不足市場(chǎng)化過度，既導(dǎo)致住房問題也加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策和機(jī)制不完善的副作用也不利于風(fēng)險(xiǎn)消化。

報(bào)告預(yù)測(cè)，在沒有重大政策沖擊的情況下，2018年中國(guó)樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整，但也存在若干不確定性風(fēng)險(xiǎn)。基于華房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測(cè)：總體上，本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調(diào)整和降溫期。在具體指標(biāo)上，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落，全國(guó)總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄。投資增速在2018年全年可能會(huì)稍低于2017年的水平?？臻g上，各線城市內(nèi)呈現(xiàn)分化性波動(dòng)，各線城市間波動(dòng)具有時(shí)滯性聯(lián)動(dòng)。住房租賃上，住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)有待開發(fā)的萬億級(jí)市場(chǎng)，在租購(gòu)并舉和租售同權(quán)的政策刺激下，加上銷售市場(chǎng)調(diào)整，2018年住房租賃市場(chǎng)將有顯著的提升，其中一、二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升。但需要警惕未來市場(chǎng)的不確定性：一是預(yù)期逆轉(zhuǎn)，泡沫破裂;二是市場(chǎng)反彈，泡沫擴(kuò)大;三是住房投資投機(jī)再度轉(zhuǎn)移。