“調(diào)控年”樓市回穩(wěn)：租購(gòu)并舉下未來住房更多選擇

站在年底回看2017年，樓市在“房子是用來住的不是用來炒的”基調(diào)下，走過了不平凡的一年，調(diào)控政策不斷，租賃住房新政頻出，市場(chǎng)回歸平穩(wěn)。降溫之下，有的購(gòu)房者出手了，有的人卻猶豫了，部分換房族甚至陷入“怕房?jī)r(jià)再降，更怕又漲”的矛盾心態(tài)。

房?jī)r(jià)降了 你買房了嗎?

85后小夫妻：“調(diào)控年換房需要勇氣”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京新房?jī)r(jià)格已低于去年同期，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比更是連續(xù)7個(gè)月領(lǐng)跌。

“終于出手了。”在北京工作的李彤(化名)躊躇三年多的換房大計(jì)，在今年“十一”黃金周有了進(jìn)展。

跟中介交了5萬(wàn)元定金，確保在接下來的一周時(shí)間里，這套住宅被李彤夫婦“鎖定”，不再接受其他看房人，房源信息也從在售列表消失，當(dāng)然，要將其變?yōu)榧t色蓋戳的“簽約”，他們還有很長(zhǎng)的路要走。

過了與房東討價(jià)、跟中介周旋的亢奮勁兒，李彤夫妻倆奔波于雙方父母家籌措首付。他們算了下，2013年入住的婚房能賣373萬(wàn)元，扣除這部分，與他們想購(gòu)入的這套位于北京雙井地區(qū)的二手房首付以及其他稅費(fèi)總和的差額在60-70萬(wàn)元。“好在是換房，首付湊湊還是夠的。”

房?jī)r(jià)降了，換房卻不輕松。“老公之前買房有貸款，這次只能按二套房首付六成算，加上銀行放貸越來越慢，10月份定的房子，網(wǎng)簽要等到明年1月，過戶更要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。”

作為樓市調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京在2016年“9·30”后的一年多時(shí)間里，發(fā)布了約50次調(diào)控政策，經(jīng)過今年“3·17”調(diào)控的升級(jí)，北京限購(gòu)限貸政策堪稱歷史最嚴(yán)。“認(rèn)房認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，二套房首付升至60%;商貸最長(zhǎng)年限縮至25年;當(dāng)下主流的二套房商貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍;伴隨銀行按揭額度越來越緊，放款周期普遍要兩個(gè)月左右……

正因如此，買房總成本并未隨城市房?jī)r(jià)同步走低。

“房?jī)r(jià)降低與購(gòu)房成本下降是兩個(gè)層面的問題，二者有關(guān)聯(lián)，卻非完全正向變動(dòng)。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)中新網(wǎng)記者分析，房?jī)r(jià)降并不代表在售樓盤降價(jià)，政策收緊導(dǎo)致購(gòu)房者的首付壓力依然不小，另外，部分開發(fā)商或違規(guī)收取“價(jià)外費(fèi)用”，致使實(shí)際售價(jià)高于成交價(jià)格。

有房的人，有必要折騰房子嗎?這是最近李彤被問最多的問題。作為85后，人到中年的話題誰(shuí)都逃不過，在生娃提上日程后，她愈發(fā)覺得需要住的再寬敞一點(diǎn)。

有的人出手了，但在“買漲不買跌”的心理下，也有人猶豫了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)并未在調(diào)控前后發(fā)生變化。作為最易動(dòng)搖的一類，剛需群體在市場(chǎng)預(yù)期降溫后，心態(tài)從恐慌入市轉(zhuǎn)為觀望，“入市”意愿和緊迫性明顯降低。

上百城250余次調(diào)控為了啥?

業(yè)界聲音：“落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，平衡發(fā)展”

不只是北京，對(duì)于全國(guó)樓市來說，2017年都可稱之為調(diào)控之年。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年全國(guó)已有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策。

政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌;平穩(wěn)度過“金九銀十”，11個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格跌回一年前，市場(chǎng)分化日趨明顯。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，“雙向調(diào)控”是本輪樓市調(diào)控的突出特點(diǎn)，“市場(chǎng)過熱、過冷同時(shí)存在，在以往調(diào)控中比較少見，這也導(dǎo)致調(diào)控方法必須改進(jìn)，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控、因城施策。”

隨著調(diào)控深入，政策傾向發(fā)生了微妙變化。在通過限購(gòu)、限貸、限漲、限售、限商“五限”成功控制住市場(chǎng)預(yù)期后，住房租賃制度改革成為2017年樓市下半場(chǎng)的重頭戲。

一方面，不少城市通過房企自持住房、集體租賃住房等模式大幅增加未來幾年的租賃市場(chǎng)房源;另一方面，在需求端尋求創(chuàng)新，購(gòu)租同權(quán)、官辦租賃服務(wù)平臺(tái)、信用租房等舉措逐步深入市場(chǎng)。

層出不窮的措施，目的只有一個(gè)。顧云昌說，樓市調(diào)控最終目的就是實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。

張波也認(rèn)為，2017年樓市圍繞“真正落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制”啟動(dòng)了調(diào)控組合拳，而根本目的就是構(gòu)建房地產(chǎn)階梯型消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。

房?jī)r(jià)降 租金也降?

90后北漂：“找個(gè)靠譜房東更重要”

換房裝修的空檔期，身為北京人的李彤將開啟人生第一次租房體驗(yàn)，她才知道，原來租房市場(chǎng)冒出了不少新花樣。

首先租賃平臺(tái)多了。2017年，成都、北京、杭州、武漢、廣州等城市均先后上線了官方住房租賃服務(wù)平臺(tái)，多以長(zhǎng)租公寓和中介代理房源為主，部分也支持個(gè)人房源的自主掛牌，房源真、價(jià)格穩(wěn)、無(wú)中間環(huán)節(jié)的“靠譜”模式為市場(chǎng)帶來了新秩序。

此外，租金、押金的組合方式更加多變，信用租房、租房貸橫空出世。最初被互聯(lián)網(wǎng)電商提出的免押金、信用租房等新興模式，逐漸被其他租賃主體接受，在杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上，“免押金”赫然成為一類篩選條件。

不同于李彤的租房初體驗(yàn)，90后“北漂”蔣東(化名)是個(gè)“挑房”老手。

趕在畢業(yè)季前，蔣東幫女友換了新房東，“與房?jī)r(jià)相比，今年房租變化并不明顯，年后和畢業(yè)季仍是漲租金的高峰期。”與同齡人相比，蔣東對(duì)樓市的理性得益于他在北京一家地產(chǎn)中介近兩年的工作經(jīng)歷，見證了北京樓市從高燒走向平穩(wěn)。

談及新興的信用租房，蔣東更愿意相信自己的經(jīng)驗(yàn)，“北漂”兩年多，他都是自己找一手房東簽合同，“免不免押金都是次要的，找個(gè)靠譜房東才是關(guān)鍵”。