四月北京新房市場“靜悄悄”

近日，北京首個企業(yè)自持租賃項目萬科·翡翠書院正式亮相。

四月的北京新房市場格外安靜。半年前，業(yè)內人士還在預測稱，今年將成為北京新房供應“大年”。實際上，2017年北京共供應71宗住宅土地，合計建筑面積達969萬平米，同比上漲367%。

如此龐大的土地供應暫沒有轉化為現(xiàn)階段住宅供應，北京新房供應已陷入短暫“真空期”。

“限競房”遲遲未能入市

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京新房成交量繼續(xù)下滑，一手普通住宅成交面積為41.4萬平方米，環(huán)比及同比分別下降35.8%及50.4%;新建住宅價格較去年同期下降0.5%，新建住房價格指數(shù)自2017年二季度以來未見大幅增長。

四月至今，僅位于海淀永豐路的永豐嘉園一住宅項目取得預售許可證。

對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，新房成交持續(xù)走低的主要原因在于供給不力。預期中的限競房新政遲遲沒有落地，使得大批限競房堵塞在入市通道中，因此導致大量計劃購置中等價位限競房的購房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場成交乏力局面的出現(xiàn)。

正如郭毅所言，“限競房”無疑是今年北京市場新房供應主力。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，在北京市場涉及“限競房”的開發(fā)商有56家、項目68個。

“受到限價房申購政策可能做出的一些調整，公司原本早已計劃入市的‘限競房’項目遲遲未能入市。”一位限價房項目的營銷負責人表示，他所在公司項目是北京首批“限競房”項目，考慮到項目溢價空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個好彩頭，在去年該項目便開始蓄客。該負責人介紹，由于限定的銷售價格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購房者，但是隨著推盤時間一直后推，原已積累的客戶出現(xiàn)動搖，讓項目方也開始因流失客戶而焦慮。

早在去年，本報就曾報道過：兩個房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場中進行推廣。之后的數(shù)月時間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時至今日，上述項目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預售許可證，自然也未能真正入市銷售。

一位不愿透露姓名的房企負責人告訴記者，雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。由于拿地時“限競房”項目的價格已確定，企業(yè)不會通過控制銷售節(jié)奏的方式，過度追求土地升值來取得后續(xù)房價上漲帶來的收益，而是希望快周轉實現(xiàn)資金的快速回流。如今項目遲遲不能入市，企業(yè)承擔的資金壓力也隨之在增加。

共有產(chǎn)權房預計供應3.9萬套

相較“限競房”，同為去年出臺的共有產(chǎn)權房已有多個項目入市。

近日，北京市住房保障辦公室發(fā)布了《關于印發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》。通知指出，經(jīng)各區(qū)政府報送、市級各有關部門聯(lián)審，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套、棚改安置房11.7萬套、共有產(chǎn)權住房3.9萬套。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認為，北京市出臺的共有產(chǎn)權住房政策，是對此前自住型商品住房政策提升級和完善，其中最大的亮點，就是讓老百姓以較低的價格取得了房屋的部分產(chǎn)權和全部的居住權，政府讓渡了所持產(chǎn)權對應的居住權給購房人，購房人可以永久無償居住。

以昌平三個項目為例，單價在1.8萬元到2.1萬元之間，和周邊4到5萬元的商品住房相比，價格優(yōu)勢明顯。用相當于周邊市場一半或者七成的價格，買得房屋相應的產(chǎn)權和全部的居住權，房屋的性價比很高。

對于有報道稱“共有產(chǎn)權住房遇冷”，陳志表示這是誤讀，“昌平區(qū)的項目目前只是對區(qū)內符合條件的家庭優(yōu)先開放，按照文件規(guī)定，區(qū)里有剩余的房源，可以調配到其他區(qū)。北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預見的未來，我們還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權住房滿足居民家庭的基本住房需求。”

國務院發(fā)展研究中心劉衛(wèi)民研究員則指出，共有產(chǎn)權政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到了保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭，炒房的人少了，申購家庭數(shù)量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。

萬科自持租賃房面臨市場考驗

近日，記者來到了位于海淀永豐的萬科·翡翠書院。2016年底，經(jīng)過三輪競標，萬科才“收獲”這宗北京首個“企業(yè)自持項目”用地。按照當時約定好的規(guī)則，這批房子只租不售，最長租期達10年。

“最長租期達10年并不意味著，租戶一次性必須足滿十年。”北京萬科相關負責人介紹，目前具體租賃政策還未確定，但如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變。

記者在現(xiàn)場看到，項目共有兩種戶型，90平方米的三居和180平方米左右的復式四居室。其中，90平方米戶型將占總量70%。

“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對比來看，品質、標準并不輸疊墅產(chǎn)品。”萬科方面介紹，在2016年底項目競標階段，萬科就承諾該項目將采用裝配式施工和裝修技術，同時按照國家《綠色建筑評價標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節(jié)能減排目的的綠色建筑。此外，項目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術。開發(fā)商表示，全精裝交付且面向中關村及周邊地區(qū)科技人才的高品質改善家庭租賃社區(qū)，租金自然不菲。據(jù)上述負責人介紹，90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元。

如果租一套90平方米三居室，按1.5萬元的月租金計算，10年的租金將達到180萬元;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，10年的租金也將達到360萬元。如此高企的價格及高端定位，引起業(yè)內爭議，市場接受度有待檢驗。

根據(jù)萬科內部推算，按照當前工程進度，首批租戶入住也要到2020年。“這個項目并不會進入萬科北方大區(qū)的業(yè)績內。只是萬科租金市場的一次全新嘗試。”一位接近萬科人士如是說。(記者 崔陸鵬)