加快建立租購并舉的住房體系嚴(yán)禁自持項(xiàng)目“以租代售”——北京住建部門就萬科自持租賃房焦點(diǎn)問題談規(guī)范發(fā)展住房租賃市場

作為北京首批自持租賃住房項(xiàng)目的萬科翡翠書院近期引發(fā)廣泛關(guān)注。“為何租金相比周邊如此之高?”“企業(yè)自持如何避免‘以租代售’?”“租房市場能否滿足普通百姓需求?”……連日來，擔(dān)憂質(zhì)疑的聲音此起彼伏。

對此，記者22日專訪了北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，從大力發(fā)展集體土地建設(shè)租賃房，到開發(fā)建設(shè)企業(yè)自持租賃住房，再到培育發(fā)展規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)，北京市正通過多種方式培育發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。而萬科翡翠書院屬于企業(yè)自持租賃住房方式。這一高品質(zhì)、高租金產(chǎn)品能否獲得需求方認(rèn)可，有待市場檢驗(yàn)。

嚴(yán)禁“以租代售”，企業(yè)自持項(xiàng)目必須保證租賃屬性

企業(yè)自持租賃住房源于2016年北京“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控新政策。當(dāng)年10月，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布公告，4宗地塊全部試點(diǎn)采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。上述4宗地塊最終以開發(fā)商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區(qū)的兩個(gè)地塊打造成如今的翡翠書院項(xiàng)目。

萬科自持租賃房項(xiàng)目翡翠書院最長租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬元至4萬元，10年租金最高480萬元。

2017年4月，北京市住建委、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，要求企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，為70年，在此期間“租賃”這一性質(zhì)不會改變。

北京市對于“以租代售”的方式明令禁止，并嚴(yán)格查處。去年，北京住建委對萬科、中鐵建的類似做法進(jìn)行了約談告誡，并禁止相關(guān)宣傳。

“企業(yè)自持的租賃房項(xiàng)目的本質(zhì)就是租賃房。”該負(fù)責(zé)人表示，在70年土地使用權(quán)期限內(nèi)，開發(fā)建設(shè)主體無論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等;承租人租賃此類住房，無論租賃期限和續(xù)租次數(shù)多少，都只能獲得使用權(quán)，不能獲得產(chǎn)權(quán)。

“另外也提醒承租人，雖然鼓勵租賃雙方建立長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，但建議承租人一次性支付租金期限不宜過長，否則過程中發(fā)生的與產(chǎn)權(quán)主體相關(guān)的變化等因素，可能給承租人帶來不必要的困擾和損失。”該負(fù)責(zé)人說。

完善“租購并舉”，大力發(fā)展租賃市場

黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

記者了解到，從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)。2017年，試點(diǎn)的5個(gè)項(xiàng)目已交用入住近5000戶。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在這個(gè)基礎(chǔ)上，北京正加大力度推動集體土地租賃住房的建設(shè)，從2017年到2021年，將供應(yīng)集體建設(shè)用地1000公頃，建設(shè)50萬套租賃房。目前，北京已確定39個(gè)、203公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目已取得立項(xiàng)手續(xù)，將對穩(wěn)定北京市住房租金起到主導(dǎo)作用。

該負(fù)責(zé)人還表示，為有效滿足城市運(yùn)行服務(wù)保障人員和外來務(wù)工人員的租住需求，北京市住建委會同相關(guān)部門正在抓緊研究發(fā)展租賃型職工集體宿舍的辦法。

萬科翡翠書院租金有待市場檢驗(yàn)，對整體市場租金影響有限

由于翡翠書院緊鄰位于上地地區(qū)的中關(guān)村科技園，該地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)企業(yè)較為集中。有很多企業(yè)的高管或者海外技術(shù)人才無購房資格，卻有較高品質(zhì)的租房需求。該項(xiàng)目通過邀請參觀的方式向這部分群體進(jìn)行了重點(diǎn)推薦。

記者了解到，在翡翠書院所在的永豐地區(qū)，70平方米左右的一居室的租金在每月4000元左右，130多平方米的三居室的租金也不過8000元左右。翡翠書院遠(yuǎn)高于周邊的高昂租金讓萬科深陷輿論漩渦。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)產(chǎn)品定位屬于市場主體自主行為。萬科翡翠書院針對周邊高新技術(shù)企業(yè)高管和海外技術(shù)人才等客戶群體開發(fā)建設(shè)的高品質(zhì)、高租金產(chǎn)品能否獲得需求方認(rèn)可，有待市場檢驗(yàn)。由于其在租賃住房供應(yīng)體系中占比很小，對整個(gè)市場租金影響有限。

該負(fù)責(zé)人表示：“我們支持開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)依法合規(guī)地從事住房租賃經(jīng)營和服務(wù)，但同時(shí)更會加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格禁止自持租賃項(xiàng)目以租代售或變相銷售，嚴(yán)厲打擊哄抬租金、擾亂市場、侵害承租人權(quán)益的市場主體。”

“住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租房是居民群眾實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。去年‘3·17’以來的一系列調(diào)控政策措施對穩(wěn)定房價(jià)起到了明顯成效。”該負(fù)責(zé)人說，在穩(wěn)定租金方面，北京市住建委將會同相關(guān)部門持續(xù)采取有力措施，促進(jìn)租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。新華社記者梁相斌、孔祥鑫、魯暢