自3月以來，房地產(chǎn)交易逐漸復(fù)蘇，但土地市場動(dòng)力不足，房企拿地意愿不斷降低。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月TOP50房企拿地1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%。

進(jìn)入4月，北京土拍市場遭遇今年首次冷遇，上海土地出讓規(guī)則悄然生變……對此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，4月至5月，資金壓力將繼續(xù)影響房企在土地市場的表現(xiàn)。市場整體難以快速回暖，溢價(jià)率仍將保持較低水平。

房企拿地意愿降低，熱點(diǎn)城市土拍遇冷

雖然土地市場供應(yīng)不斷，但全國熱點(diǎn)城市土地市場依然處于較低水平。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，今年50城累計(jì)賣地8825.5億元，同比微漲4.6%。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情對房企的資金鏈影響越來越明顯，由于大部分城市房地產(chǎn)市場并未恢復(fù)，導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿越來越低。

上述數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，北京賣地728億元，位列賣地金額最高城市。而在一季度，北京賣地金額低于上海位列第二，此次“上位”要?dú)w功于4月2日的土拍市場。但也是這次土拍，令北京遭遇鼠年以來首次冷遇。原計(jì)劃出讓的4宗土地，其中一宗 “不限價(jià)”宅地于4月1日暫停掛牌出讓，另外3宗均以底價(jià)成交。事實(shí)上，自2020年以來北京土地溢價(jià)率明顯提升，而令人期待的這次土拍則以冷清收場。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京之后，上海賣地722億元、杭州賣地659億元、蘇州賣地437億元。全國只有14個(gè)城市賣地超過200億元，合計(jì)累計(jì)31個(gè)城市賣地超過百億元。

值得關(guān)注的是，截至4月13日，上海土地溢價(jià)率同比大降96.62%。此前，業(yè)內(nèi)傳出因有地塊存在“圍標(biāo)”嫌疑，中海、華潤、萬科參與競標(biāo)的高管均被協(xié)助調(diào)查。業(yè)內(nèi)人士稱，此事或令上海土地出讓規(guī)則悄然生變。這一變化也被認(rèn)為將扭轉(zhuǎn)土地市場溢價(jià)走低的現(xiàn)實(shí)。

4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站新掛出2幅宅地，上海已經(jīng)執(zhí)行了3年的土地市場招標(biāo)掛牌復(fù)合方式出現(xiàn)變化。也就是競買人不足六人，直接競價(jià)拍賣，價(jià)高者得，不用評分。此外，拍賣“資金凍結(jié)”期也由之前的20天變成1天。而自持15%建筑面積沒在拍賣條款里出現(xiàn)。

對此，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，這些變化將使房企參與競拍的積極性明顯提升，土地市場的活力將提升。

此外，不難發(fā)現(xiàn)，一直名列賣地金額首位的杭州，此次則排名第三。2019年，杭州土地總成交金額2747.6億元，同比增長12.2%，這已是其連續(xù)兩年位列各大城市首位，超出第二名的上海約900億元。

40城溢價(jià)率回落，中海、綠城等“補(bǔ)倉”

自3月以來，雖然新冠肺炎疫情影響減弱，但土地市場降溫更為明顯。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1376億元，環(huán)比下降10%，同比下降15%，降幅擴(kuò)大。而1-3月，40個(gè)典型城市土地出讓收入為4701億元,同比下降9%。而自2019年下半年，同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平。

中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，3月土地市場動(dòng)力不足。這主要體現(xiàn)在規(guī)模房企的拿地金額上。3月單月，TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%。

對此，易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，土地市場的降溫還表現(xiàn)在溢價(jià)率上，3月40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為8.6%，與2月相比微幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，維持在2018年底的歷史低位水平。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，1月-2月，一二線城市土地成交溢價(jià)率維持在10%以上，3月溢價(jià)率則出現(xiàn)明顯的下調(diào)。

從目前來看，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響不斷加大。房企一方面謹(jǐn)慎拿地，一方面為了保持市場競爭格局，仍戰(zhàn)略性地在一二線城市拿地。

據(jù)中指研究院分析顯示，中海地產(chǎn)在多個(gè)城市齊發(fā)力。綠城中國、招商蛇口和中駿集團(tuán)，分別拿下北京、成都和福州1-3月拿地總額冠軍。從單個(gè)房企拿地金額來看，今年前3個(gè)月，華潤置地和綠城中國持續(xù)保持拿地節(jié)奏。其中華潤置地以215億元的拿地金額位居第二，其中3月表現(xiàn)較為突出，拿地53億元。

融資難度加大，市場難以快速回暖

事實(shí)上，決定土地市場冷暖的一直是企業(yè)手中的現(xiàn)金。4月3日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制在國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部副部長許宏才表示，今年明確政府的專項(xiàng)債不用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。這無異于切斷了房企之前預(yù)想的部分資金來源。

除此之外，銷售回款以及海外融資遇阻也在影響房企手中的購地款。對此，張大偉認(rèn)為，2月份還有部分房企積極拿地，隨著房企資金鏈壓力越來越大，進(jìn)入3月份，大部分房企受制于銷售壓力，拿地的資金越來越少。

對于3月以來土地市場走低的行情，張大偉表示，從全國來看，活躍的土地市場相對集中在少數(shù)城市。在2月，受疫情影響，部分房企判斷市場會(huì)快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，因此在局部熱點(diǎn)城市掀起拿地?zé)帷５珜?shí)際市場并未出現(xiàn)明顯的寬松政策，導(dǎo)致3月份土地市場陷入低迷。

張大偉預(yù)計(jì)隨著企業(yè)境外融資難度加大，四五月份，企業(yè)資金壓力也會(huì)逐漸加大。這些都將影響其在土地市場的表現(xiàn)。

易居研究院研究員王若辰也預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平，40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。

新京報(bào)記者 袁秀麗制圖 李禾煒