4月20日，人民銀行深圳中支貨幣信貸處(簡稱“央行深圳中支”)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急通知，要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸(含借款人為企業(yè)或個人)情況立即開展自查。

在業(yè)內(nèi)看來，此舉與近段時間深圳樓市的火熱有關(guān)。除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場也被認(rèn)為是幕后重要“推手”之一。

要求緊急自查“房抵經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市

4月20日，據(jù)多家媒體報道，針對近期深圳可能存在的房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，央行深圳中支已經(jīng)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知，并要求各商業(yè)銀行于當(dāng)日下午前將有關(guān)自查報告進(jìn)行報送。

據(jù)悉，此次各銀行自查內(nèi)容主要包括，一是房抵經(jīng)營貸余額情況(截至今年3月末、去年3月末余額、去年12月末);二是貸前準(zhǔn)入情況，即借款人名下經(jīng)營實(shí)體的真實(shí)性、借款人持有被抵押房產(chǎn)時間、企業(yè)成立時間等;三是貸款管理情況，重點(diǎn)梳理借款人自疫情發(fā)生以來新購房產(chǎn)并以其作抵押的貸款情況等;四是貸后管理情況，即借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況等。

“類似自查的規(guī)定，說明近期金融部門在摸底，這或是為防范具體銀行網(wǎng)點(diǎn)和銀行系統(tǒng)的風(fēng)險。通過此類自查，不排除后續(xù)對于此類房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)將出臺新的管控政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評稱，除了查貸款之外，此次政策明確，要自查貸前準(zhǔn)入情況，比如名下經(jīng)營實(shí)體的真實(shí)性等，實(shí)際上是要求近期經(jīng)營貸的投向必須符合國家大政方針，防范各類“明經(jīng)營實(shí)炒房”的現(xiàn)象出現(xiàn)，通過此類查處，也有助于規(guī)范貸款，保障更多資金進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)營中來。

值得一提的是，此次政策還明確對于房產(chǎn)的查處，尤其是包括借款人持有被抵押房產(chǎn)的時間情況、借款人新購房產(chǎn)的情況、新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況等、借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況等。

“類似查處涉及各類貸前、貸后，本質(zhì)上就是為了防范各類違規(guī)貸款的小動作，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這有助于信貸工作人員查處各類違規(guī)貸款動機(jī)和行為，尤其是后續(xù)新增房產(chǎn)的查處，顯然有很強(qiáng)的管控效應(yīng)。”

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，“此次政策顯然對近期違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行了查處，體現(xiàn)了規(guī)范貸款業(yè)務(wù)、防范資金風(fēng)險的導(dǎo)向，類似政策對于其他城市也有較為積極的影響。”

業(yè)內(nèi)：嚴(yán)管違規(guī)加杠桿，深圳樓市就不會暴漲

在業(yè)內(nèi)看來，央行徹查資金違規(guī)流入樓市，與近期深圳樓市的火熱有較大關(guān)系。

疫情后深圳樓市的這波爆發(fā)，成為3月份以來房地產(chǎn)市場最熱門的話題。個別深圳新房項(xiàng)目銷售火爆，比如招商蛇口太子灣·灣璽項(xiàng)目三次開盤的房源均在非常短的時間內(nèi)全部售罄;二手房方面，部分區(qū)域、個別房源掛牌價的“暴漲”。與之對比，全國樓市依然冷清。

在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市這輪熱潮，除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，也是幕后重要“推手”之一。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新京報記者，目前深圳整個貸款購房的比例達(dá)90%以上，杠桿率達(dá)6成。相比去年同期，深圳目前二手房房價上漲了15%左右，“剛需無法支撐房價這么快上漲，此外，杠桿也不可能在短期內(nèi)明顯放大，特別是在疫情期間。因此，肯定會有一部分房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”

據(jù)悉，此次疫情期間，各金融機(jī)構(gòu)在扶持中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，對中小企業(yè)的經(jīng)營貸款采取了降門檻、利率優(yōu)惠等扶植政策。不過，在具體操作中，部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松，可能會給部分炒房的“投資客”可乘之機(jī)。

“房抵經(jīng)營貸主要是拿房子來抵押，銀行沒辦法對流入樓市的資金做全口徑管理，也沒辦法百分之百做到資金的用途監(jiān)控。”李宇嘉認(rèn)為，真正有多少資金流入樓市，還得通過深圳的這次檢查，“只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，才能知道房抵經(jīng)營貸的資金有多少進(jìn)入樓市。”

李宇嘉還表示，只要資金沒有違規(guī)流入樓市，即首套房、二套房執(zhí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策，限制違規(guī)加杠桿的政策能夠嚴(yán)格貫徹下去，相信深圳樓市不可能明顯暴漲。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，此舉是規(guī)范市場的政策行為，市場正常的銷售節(jié)奏還需要鼓勵，但在市場復(fù)蘇過程中，涉及的違規(guī)資金，還需要在交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制。不過，未來“量化寬松”仍將持續(xù)一段時間，因此，市場流動性仍然處于相對寬裕期，當(dāng)前央行對經(jīng)營貸的整治并不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續(xù)上漲的趨勢，高凈值人群仍然還會選擇一線城市的豪宅進(jìn)行投資保值增值。

深圳新一輪調(diào)控已在路上?

事實(shí)上，今年4月以來，面對近期深圳出現(xiàn)的房價炒作亂象，除了人民銀行此次緊急出手，從資金端對房價炒作進(jìn)行積極監(jiān)控外，住建部門也已經(jīng)出手。

針對深圳房價上漲情況，前幾天，深圳住房和建設(shè)局作出回應(yīng)稱，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實(shí)成交價、機(jī)構(gòu)及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實(shí)言論、評估機(jī)構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門開展為期三個月的市場亂象專項(xiàng)整治行動，堅決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價外費(fèi)用違法行為的通知》。

該通知指出，近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)購房繳納“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”的負(fù)面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。對此，寶安住建局將開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價外費(fèi)用違法行為的行動，其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。

“這說明深圳在當(dāng)前繼續(xù)保持調(diào)控的高壓，進(jìn)一步表明‘房住不炒’的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。