根據(jù)媒體公布的消息2020年5月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為4月20日-5月18日)，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.32%;按照這個(gè)數(shù)據(jù)來看全國(guó)平均房貸利率實(shí)現(xiàn)了“五連降”，那么這樣對(duì)于購(gòu)房者來說是利好嗎?從理論上說是，但是實(shí)際上多數(shù)人感覺不明顯。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

房貸利率實(shí)現(xiàn)“五連降”降的區(qū)域到底是哪?這個(gè)大家需要明白

經(jīng)過觀察后首套房貸利率出現(xiàn)下調(diào)的城市多數(shù)集中在一線，二線城市不明顯，三四線就更不用講了

圖上所示是媒體公布的北上廣深4大一線城市4月20日-5月18日的房貸利率走勢(shì)圖，可以看到四個(gè)一線城市的首套房貸利率確實(shí)出現(xiàn)了下調(diào)，但是有一點(diǎn)要說的是“下調(diào)幅度很有限”。不過相比于一線城市普遍下調(diào)來說，二線城市下調(diào)幅度卻不盡相同，不過首套房貸利率普遍比一線城市高。所以從這點(diǎn)來說因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑的關(guān)系，不少購(gòu)房者其實(shí)是很難享受到房貸利率下調(diào)帶來的實(shí)際好處的。

房貸利率雖然已經(jīng)是連續(xù)5連降了，但是對(duì)于首套購(gòu)房者來說房貸利率還是高

多數(shù)城市的首套房貸利率還在5%以上，甚至不少中部二線城市的首套房貸利率在5.39%以上。以中部省會(huì)城市鄭州為例，鄭州目前多數(shù)銀行的首套房貸利率在過去基準(zhǔn)利率4.9%上浮10-15%之間。相比于2016年左右首套房貸利率在4.9%的基準(zhǔn)利率來說確實(shí)還是高的太多，為何會(huì)如此這個(gè)也跟“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系，畢竟提高房貸利率確實(shí)可以抑制大家的購(gòu)房欲望。

調(diào)整房貸利率確實(shí)可以起到調(diào)控房地產(chǎn)的作用，這也是融資端調(diào)控的一部分，但是目前房貸利率調(diào)整購(gòu)房者能夠占到的“便宜”極其有限

相比于供需端調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響見效慢來說，融資端調(diào)控確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響“立竿見影”，調(diào)整房貸利率、首付比例和管控好流入樓市的資金等都是融資端調(diào)控的一部分。那么在房貸利率持續(xù)走低的情況下，對(duì)于購(gòu)房者來說有哪些影響?購(gòu)房者會(huì)買單嗎?未必。

房貸利率雖然說在持續(xù)走低，但是距離真正的“引誘”大家購(gòu)房還差得遠(yuǎn)，下降幅度很有限

一二線城市的房貸利率有所降低不假，但是房?jī)r(jià)很高，購(gòu)房者買不起的還是買不起。目前來看多數(shù)二線及以上城市的房?jī)r(jià)均價(jià)在1.5萬以上，哪怕是房貸利率進(jìn)行了下降多數(shù)人該買不起還是買不起。首付動(dòng)輒百萬以上，用網(wǎng)友的一句自嘲“我是差拿幾萬的人嗎，我差的是幾百萬”。

“房住不炒”背景下，包括銀行和地方在內(nèi)都不敢輕易打開“放松調(diào)控”的口子，其實(shí)從個(gè)人觀察來看這樣做是對(duì)的。畢竟如今大多數(shù)城市“炒房投資風(fēng)”并沒有完全消失，以深圳為例有點(diǎn)絲毫的“放松機(jī)會(huì)”炒房投資者就會(huì)蜂擁而至。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越高，這個(gè)是跟房企不斷增長(zhǎng)的負(fù)債率有關(guān)系的。圖上所示是2010-2018年房企負(fù)債及負(fù)債率走勢(shì)圖，可以看到到2018年為止房企負(fù)債高達(dá)67.4萬億，負(fù)債率也高達(dá)79.1%!!這個(gè)也是國(guó)家下決心進(jìn)行大力調(diào)控的主要因素。

房貸利率雖然持續(xù)下降，但是每次下降都不明顯，購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本在不斷上漲

圖上所示是北上廣深過去1年來的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖(以2015年定基100)可以看到除去廣州因?yàn)檫^去一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲過快目前處于價(jià)格回調(diào)外，其余城市的新房?jī)r(jià)格適中處于上漲的趨勢(shì)。這些城市的房貸利率有所下降不佳，但是房貸利率下降帶來的購(gòu)房成本減少遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲帶來的成本增加。說到底，對(duì)于普通購(gòu)房者來說買房成本整體還是上漲的趨勢(shì)。

全國(guó)平均房貸利率實(shí)現(xiàn)“五連降”，對(duì)于剛需朋友來說是好事，“買房需趁早”

購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本在增加這樣的趨勢(shì)不會(huì)變，尤其是對(duì)于想要在一二線城市定居的朋友來說

房?jī)r(jià)推動(dòng)上漲的因素、理由總是那么“充分”，下降的理由似乎永遠(yuǎn)只有“房?jī)r(jià)太高”這一條

全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是有很多推動(dòng)因素的，銀行放貸收益、地方財(cái)政、物價(jià)成本上漲等都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素(尤其是新房)，而想要房?jī)r(jià)下降的唯一理由就是“房?jī)r(jià)太高”。不過從任何房產(chǎn)調(diào)控的辦法中都沒有找到這樣一句“降房?jī)r(jià)”，為何會(huì)如此?因?yàn)榇蠹叶贾缹?shí)現(xiàn)這點(diǎn)根本不現(xiàn)實(shí)。穩(wěn)妥的辦法其實(shí)還是“讓房?jī)r(jià)回歸合理上漲”，起碼在沒有更多可替代投資渠道的情況下是這樣。

對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，如果有機(jī)會(huì)還是趁早的好，房貸利率持續(xù)下降總歸算是間好事

雖然說房貸利率上漲或下調(diào)不是購(gòu)房者的主要購(gòu)房成本(主要成本還是高房?jī)r(jià)帶來的)，但持續(xù)的房貸利率下調(diào)足以說明一個(gè)事實(shí)“銀行希望大家來進(jìn)行貸款購(gòu)房”。大家需要明白一個(gè)基本事實(shí)“哪怕是此次疫情期間大家收入受到影響，但是房貸違約率是很低的。”銀行說到底還是靠“存貸息差”生存的，對(duì)于房貸這么優(yōu)質(zhì)且收益率不錯(cuò)的貸款來說銀行自然不舍得放棄。既然如此如果說銀行真的有“誠(chéng)意”讓大家購(gòu)房，大家完全可以借此機(jī)會(huì)下手。

綜上，全國(guó)平均房貸利率實(shí)現(xiàn)“五連降”或許是事實(shí)，但是多數(shù)人是“感覺不明顯”的。對(duì)于購(gòu)房者來說如果真的有合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)，其實(shí)是可以入手的，尤其是一二線的朋友來說。各位覺得呢?