8月25日下午，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召開2020年濟(jì)南房地產(chǎn)市場研討會。山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任孫大海博士對濟(jì)南市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入分析和預(yù)判。

“2020年上半年雖然經(jīng)歷了嚴(yán)峻的疫情挑戰(zhàn)，但是在復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策的鼓勵下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)了“四穩(wěn)”——規(guī)模穩(wěn)、價格穩(wěn)、結(jié)構(gòu)穩(wěn)、存量穩(wěn)的狀態(tài)。”孫大海說，濟(jì)南本輪調(diào)控政策實(shí)施馬上就要三年了，市場自我調(diào)節(jié)作用也開始顯現(xiàn)，銷售價格企穩(wěn)，市場實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)回調(diào)，政策效果較為顯著。

在“規(guī)模穩(wěn)”方面，2020年1-7月，濟(jì)南市新建商品住宅市場雖然受到疫情影響較大，但整體供求關(guān)系相對穩(wěn)定。一季度，受疫情影響，商品住宅市場供求量下滑明顯，較同期下滑幅度達(dá)到30%;二季度隨著疫情影響減弱和復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策的相繼出臺，供應(yīng)量大幅增加，在開發(fā)企業(yè)積極銷售策略的推動下，市場需求大量釋放，帶動二季度市場規(guī)模達(dá)到高位。樂觀估計，若保持當(dāng)前市場去化及價格水平，全年成交量仍有望達(dá)到2019年市場規(guī)模。

在“價格穩(wěn)”方面，2020年1-7月，濟(jì)南新建商品住宅價格開始回升企穩(wěn)，與2019年同期相比，微降1.9%。自2019年6月以后，市場整體進(jìn)入“以價換量”階段，通過降價保持了一定的市場成交規(guī)模，尤其是去年四季度，市場均價跌破13000元/㎡，雖然市場成交量有明顯增加，但很多開發(fā)企業(yè)負(fù)利運(yùn)營，決定了去年四季度的“價格戰(zhàn)”不會持久。2020年一季度，受疫情影響，需求被抑制，開發(fā)企業(yè)一定程度上延續(xù)了去年四季度的價格策略，3月份以后，被抑制的需求持續(xù)釋放，市場基本恢復(fù)，市場價格開始逐步回調(diào)緩漲。

在“結(jié)構(gòu)穩(wěn)”方面，剛性需求和改善性需求仍然是濟(jì)南市住宅市場主力，并且將長期保持這一態(tài)勢。2020年1-7月，100-120㎡產(chǎn)品新增供應(yīng)1.53萬套、168.97萬㎡，成交1.7萬套、187.5萬㎡，套數(shù)供求占比分別為37%和36.5%。120-144㎡產(chǎn)品新增供應(yīng)1.5萬套、197.6萬㎡，成交1.82萬套、239.7萬㎡，供求套數(shù)比例分別為36.3%和39.1%。剛需和改善兩種需求占據(jù)市場75%以上市場份額。

在“存量穩(wěn)”方面，從可售存量來看，截至2020年6月末，濟(jì)南市新建商品住宅可售套數(shù)8.30萬套，可售面積1120.7萬㎡，套數(shù)去化周期為13.5個月，面積去化周期為14.6個月。若按照二季度去化速度計算，去化周期處于合理可控區(qū)間。

2020年濟(jì)南市政府工作報告中再次重申“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”此外，上半年一些城市也出現(xiàn)了政策調(diào)整的“一日游”，因此，孫大海認(rèn)為今年下半年從嚴(yán)從緊的調(diào)控環(huán)境不會發(fā)生大的變化，而且，如果部分城市出現(xiàn)市場過熱或者價格指數(shù)超出“一城一策”指標(biāo)要求的話，不排除更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。此外，“一城一策”開始執(zhí)行已有一年多的時間，針對“疫情”和“后疫情”時期為應(yīng)對市場變化，更為精準(zhǔn)、分類、細(xì)化的政策體系構(gòu)建還有許多值得探討的內(nèi)容，這也將是未來政策走勢的一個主要方向。

據(jù)孫大海分析，從供應(yīng)端來看，今年新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模會較去年同期有一定幅度的增加，一方面鑒于2019年市場持續(xù)低迷，部分高價地推遲了入市計劃而轉(zhuǎn)到今年集中入市，一定程度上增加了今年整體供應(yīng)量，另一方面上半年政府出臺了支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)的政策，放寬預(yù)售時間節(jié)點(diǎn)，也對供應(yīng)規(guī)模的增加有一定積極作用。從需求端來看，若住宅庫存去化周期可以穩(wěn)定在12個月左右，今年新建商品住宅成交規(guī)?？傮w會與去年持平。

“今年二季度市場成交量出現(xiàn)較快回彈，月均成交量甚至超過2019年的平均水平，如果下半年這種趨勢能夠持續(xù)，樂觀估計，今年全年的成交規(guī)模至少能與去年持平，甚至有小幅上漲的可能，存在住宅成交規(guī)模突破1000億的可能性。”孫大海說，但如果二季度的回彈幅度過大，消化了大部分積壓的需求，而三季度成交規(guī)模增速縮窄，且二手房市場表現(xiàn)無明顯變化，改善需求釋放受阻的話，則今年全年的成交規(guī)模會出現(xiàn)小幅萎縮，但萎縮幅度不會太大。如果住宅庫存去化周期可以穩(wěn)定在12個月左右，則成交規(guī)模總體會與去年持平。

從市場價格走勢來看，今年新建商品住宅的價格會呈現(xiàn)整體平穩(wěn)略微上漲的態(tài)勢，部分庫存壓力大的區(qū)域會出現(xiàn)小幅走低的趨勢。但由于目前存量較大的區(qū)域中，高價地入市的項目比例較大，因此價格下行的幅度和空間有限，出現(xiàn)市場價格整體持續(xù)下行的可能性不大。

從市場格局來看，“分化”可能是濟(jì)南房地產(chǎn)市場下半年的主基調(diào)，主要體現(xiàn)在區(qū)域成交和存量的分化、區(qū)域內(nèi)不同板塊的去化周期分化、企業(yè)格局分化、項目競爭分化等方面。“激烈市場競爭對開發(fā)企業(yè)提出了更高的挑戰(zhàn)，企業(yè)間、項目間的競爭從價格轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、綜合服務(wù)等軟實(shí)力的競爭。”孫大海說。