銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)金融泡沫態(tài)度發(fā)生明顯變化。

9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關(guān)風(fēng)險工作進(jìn)展時表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

今年3月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，我國地方政府隱性債務(wù)狀況趨于改善，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。

在去年3月份，郭樹清在國務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會上曾指出：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。”

從“金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)”到“根本扭轉(zhuǎn)”再到“實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”的措辭變化，在業(yè)內(nèi)人士看來，代表著監(jiān)管層對房地產(chǎn)去金融化去泡沫工作的肯定。

“銀保監(jiān)會最新表態(tài)意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控到位，政策可以從之前預(yù)防市場過熱轉(zhuǎn)為預(yù)防過冷了，近期5年期LPR利率下調(diào)等金融端利好也證實了這一點。”一位地產(chǎn)人士表示。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，此番表態(tài)，可能為年底適度擴(kuò)大對房企融資便利提供了一些線索，房地產(chǎn)政策可能進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號。

此次，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人還透露了另一個好消息：9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

重點領(lǐng)域風(fēng)險由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂

房地產(chǎn)泡沫曾被郭樹清認(rèn)為是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。拆解高風(fēng)險“影子銀行”、去地產(chǎn)金融泡沫，一直是銀保監(jiān)會近年來工作重點。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，重點領(lǐng)域風(fēng)險已由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂，防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得重要階段性成果。

一是金融杠桿率明顯下降。2017年以來，銀行業(yè)總資產(chǎn)年均增速8.2%，不及2009年至2016年資產(chǎn)年均增速的一半;金融體系內(nèi)部空轉(zhuǎn)的資產(chǎn)占比大幅度下降。

二是銀行業(yè)不良資產(chǎn)認(rèn)定和處置大步推進(jìn)。2017年至2022年7月末累計處置不良資產(chǎn)13.5萬億元，超過之前12年處置額總和。

三是影子銀行風(fēng)險持續(xù)收斂。截至今年上半年末，高風(fēng)險的類信貸影子銀行規(guī)模較歷史峰值壓降約29萬億元，蘊(yùn)含巨大隱患的保本理財退出市場，同業(yè)理財較峰值壓降99%，同業(yè)投資和非標(biāo)融資大幅減少。

四是金融違法違規(guī)行為受到嚴(yán)厲懲治。依法處置安邦集團(tuán)等嚴(yán)重違法違規(guī)企業(yè)，完成接管包商銀行和“明天系”6家保險信托機(jī)構(gòu)。2017年以來，監(jiān)管部門累計處罰銀行保險機(jī)構(gòu)1.87萬家次，罰沒合計140.37億元。

五是外部風(fēng)險沖擊應(yīng)對未雨綢繆。堅持穩(wěn)健的貨幣政策，抵制住過度刺激的誘惑，不搞“大水漫灌”，貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。

六是房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。這是自2020年8月出臺房地產(chǎn)融資“三道紅線”以來，監(jiān)管部門對房企過去兩年時間內(nèi)持續(xù)“降杠桿”行為的肯定。

七是地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險得到穩(wěn)妥處置。增量風(fēng)險已基本控制，存量風(fēng)險化解正有序推進(jìn)。

八是部分大中型企業(yè)債務(wù)風(fēng)險平穩(wěn)化解。渤海鋼鐵、海航集團(tuán)、東北特鋼、北大方正等一批債務(wù)金額巨大、涉及面廣的大型企業(yè)債務(wù)風(fēng)險事件得到平穩(wěn)處置。

“國際金融界評價中國成功避免了一場金融危機(jī)。”銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說。

對于房地產(chǎn)金融工作，該負(fù)責(zé)人還提出，堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制;合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，這意味著房地產(chǎn)金融長效機(jī)制已經(jīng)建立起來，下一步需要完善，而不是退出。比如對熱點城市的調(diào)控部署，包括限購等政策已經(jīng)是長效機(jī)制的一部分。對于房地產(chǎn)不管是企業(yè)端還是居民端，合理融資需求都會給予滿足，這是行業(yè)正常發(fā)展的訴求，是保持房地產(chǎn)去金融屬性必須要做的工作，只要這樣行業(yè)才能保持穩(wěn)定。

李宇嘉認(rèn)為，“穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險”，也是去金融化去泡沫化不得不承受的過程，不破不立。房地產(chǎn)行業(yè)下行、市場風(fēng)險爆發(fā)，都是去泡沫去金融化必須經(jīng)歷的階段，只有這一陣痛過去，房地產(chǎn)才能迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

全國首筆“保交樓”專項借款已發(fā)放

此次銀保監(jiān)會還通報了全國首筆政策銀行專項借款到位的消息。9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

但具體由哪個主體來承接這部分專項借款，這筆借款投向哪個項目等信息，資金如何退出，目前并未有詳細(xì)披露。

業(yè)內(nèi)人士看來，銀保監(jiān)會釋放這一利好消息，主要目的或在于，要求專項借款盡快投放下去，推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)和“保交樓”進(jìn)度，穩(wěn)定市場預(yù)期。

8月19日，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

相關(guān)部門表示，專項借款嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

據(jù)悉，這筆專項借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，后續(xù)中國進(jìn)出口銀行或也會加入。

李宇嘉猜測，首筆“保交樓”專項借款承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆專項借款納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，確保資金能夠安全退出，并獲得一定收益，所以專項借款所進(jìn)入項目一定是資金能夠平衡的比較優(yōu)質(zhì)的項目，或者跨項目能實現(xiàn)資金平衡。因為全國專項借款額度僅2000億元，規(guī)模非常小，“救火資金”不能把自己燒著了，才能投入更多項目。

“對于不能盤活的項目，也就是存在資金硬缺口、項目已銷售資金追不回來，可能會由國企或地方平臺企業(yè)來代建，保證項目交付，壓實地方政府與銀行的主體責(zé)任，同時追究企業(yè)主體責(zé)任。”李宇嘉說。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

同時，配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局。

但“保交樓”責(zé)任主體還是房企自身。馬泓認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動性風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險能否有效緩釋。但是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總體狀況仍然偏緊，受制于銷售不暢、資產(chǎn)負(fù)債率偏高以及現(xiàn)金流偏緊等問題，為推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序健康發(fā)展，有必要對有條件的、資質(zhì)相對優(yōu)良的房企給予合理資金支持。