市場期待已久的“保交樓”專項借款終于落地。

9月23日，據(jù)銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人透露，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

當前，在各方共同努力下，全國多地保交樓工作取得積極進展，但資金壓力仍存。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次專項借款的具體借款金額，保交樓對象、借款承擔主體及抵押情況和退出等都有待后續(xù)完善。銀保監(jiān)會釋放出該信息，主要目的是向市場表明，當前樓市風險、保交樓進度等正在加快解決和推進，以穩(wěn)定市場情緒。

至于為何首筆專項借款落地沈陽，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在受訪時稱，“此前沈陽爛尾情況較為嚴重，并且樓市存在著庫存量大、去化難等問題，市場信心急需提振。以沈陽作為首個享受專項借款的城市，也是起到一個示范作用，預(yù)計接下來會有其他城市陸續(xù)享受到保交付借款。

“專項借款”穩(wěn)定市場信心 信號意義明顯

關(guān)于“專項借款”的消息，此前就有政府部門向外透露。

8月19日，根據(jù)住建部消息，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門于此前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

相關(guān)部門表示，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ谩Ｍㄟ^專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。

陳霄認為，“由國開行出面借款，首先可以幫助解決一部分樓逾期交付項目的資金問題，有效地維護購房者的權(quán)益;其次，可以起到一個引領(lǐng)示范作用，對于這筆專項借款能起到多大的作用，還要看借款的額度以及具體的實行細節(jié)，但是這無疑為解決保交付問題帶來一股暖流。”

目前，外界所了解到的“保交樓”壓力最大的并不是沈陽市，但該市能夠獲得首筆“保交樓”借款，背后也離不開地方政府的積極爭取，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者稱。

李宇嘉預(yù)計，國開行出面借款，是有明確條件的，其中包括項目資金平衡、專項借款能夠退出等，而且專項借款的利息大約為2%。

國企平臺的資金運作講究審計，對項目質(zhì)量要求高。需要保證項目資產(chǎn)大于負債;或者項目資金缺口能夠通過地方政府主體責任向開發(fā)商準回來，這樣的項目才能得到專項借款的支持;對于資不抵債的項目，即使有專項借款，恐怕也難以為繼。

“救火不能把自己燒著了”，李宇嘉稱，作為銀行一定是以保本保利為目的的，這種在政府主導下的項目的話，它后面會有很嚴格的審計。從這個層面上來說，這種專項借款的邏輯與AMC入場的邏輯類似。

問題項目“一盤一策”

“保交樓”落地成為各地重點工作

自7月28日，中共中央政治局召開會議提出“支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”以來，全國各地“保交樓”已經(jīng)出現(xiàn)一定效果。

國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進，效果已逐步顯現(xiàn)。

從地方層面看，因地制宜快速推動“保交樓”工作落地成為各地重點工作。值得注意的是，各地市中，河南鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。

在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴肅追究責任、確保全面復(fù)工。

根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，7月以來，已有超30個省市出臺“保交樓”舉措，主要包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、紓困基金入場等。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付

據(jù)悉，這筆專項借款初期規(guī)模達2000億元，由央行指導國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，后續(xù)，中國進出口銀行或也會加入。中央財政將根據(jù)實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。

盡管初期專項借款無法覆蓋各地交樓需要的巨量資金，但李宇嘉表示，當前的“保交樓”專項借款只是解決問題的方式之一，還有地方紓困基金，代建等多渠道來共同推動“保交樓”這項工作，這背后離不開夯實地方政府主體責任，以及多方發(fā)力的要求。

有業(yè)內(nèi)人士提示道，盡管“保交樓”措施如火如荼地推進，但并不是所有待復(fù)工項目都能獲得借款資金等介入，許多項目的盤活還取決于本地樓市能否回暖，銷售力度是否足夠大;此外，應(yīng)防范開發(fā)商的道德風險，不能因為借款資金的落地，就出現(xiàn)“躺平”心態(tài)，應(yīng)由開發(fā)商承擔起自救主體責任，將挪用的資金追回，這很關(guān)鍵。