2月4日，上海市住建委等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》，建立了住房租賃資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制公司，堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”和“長收短付”，嚴(yán)格控制房租貸款業(yè)務(wù)，禁止房屋租賃公司開展新業(yè)務(wù)，減少存量。

“《實(shí)施意見》的核心是賦予住房租賃市場一個(gè)“金融”屬性。”同策研究院研究室主任宋紅衛(wèi)在接受記者采訪時(shí)說，“近年來，我國一些房屋租賃公司發(fā)展迅速，具有明顯的特點(diǎn)，‘長收短付’‘租金貸’的金融投資屬性進(jìn)入了市場。一些長期出租公寓的資本鏈?zhǔn)怯擅黠@的財(cái)務(wù)屬性和過度擴(kuò)張引起的。”

《實(shí)施意見》從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管等9方面作出具體規(guī)定，維護(hù)上海住房租賃市場秩序。

同策研究院資深分析師張吉輝表示，《實(shí)施意見》強(qiáng)調(diào)了租金管理的一部分，包括開立資金監(jiān)督賬戶、嚴(yán)格的資金收繳要求、嚴(yán)格控制租金貸款業(yè)務(wù)。

根據(jù)《實(shí)施意見》，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海注冊(cè)的商業(yè)銀行開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。承租方支付租金周期在3個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)。

“《實(shí)施意見》通過對(duì)房租的監(jiān)督和限制，強(qiáng)制匹配住房租賃經(jīng)營企業(yè)現(xiàn)金的流入流出渠道、目標(biāo)賬戶、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和資本限額。”張吉輝說，“在《實(shí)施實(shí)施》中，住房租賃企業(yè)不可能對(duì)相應(yīng)資金進(jìn)行“時(shí)間錯(cuò)配”，也不能對(duì)其進(jìn)行“空間騰挪”。

《實(shí)施意見》的重點(diǎn)還包括嚴(yán)格控制房租貸款業(yè)務(wù)，原則上不允許增加個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的房屋租賃業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，以及已經(jīng)開設(shè)的房屋租賃業(yè)務(wù)。開展個(gè)人“租賃貸”業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)在2021年第一季度之前向上海住房管理部門提交減貸計(jì)劃，以確保到2022年底將貸款金額調(diào)整為少于公司租金收入的15%。

智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)的存量‘租金貸/租金’比重不能超過15%，這是住房租賃市場首個(gè)壓縮租金貸占比的信貸政策。”

記者注意到，禁止新的“租金貸”業(yè)務(wù)僅適用于房屋租賃業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)仍然可以開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，但住房租賃合同需要在線簽署并備案，新的“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與住房租賃機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商，直接將錢借給監(jiān)督賬戶。

“探索建立住房租賃機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。”《實(shí)施意見》還指出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取房屋租賃價(jià)格的差額，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得以租金優(yōu)惠的名義強(qiáng)迫或誘使承租人一次性支付超過3個(gè)月的長周期租金。”

《實(shí)施意見》還要求住房租賃企業(yè)依法辦理市場主體登記和開業(yè)報(bào)告或備案手續(xù);推行房源核驗(yàn)碼制度，未取得房源核驗(yàn)碼不得發(fā)布房源信息;優(yōu)化完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，不斷提升網(wǎng)簽備案便利化程度，擴(kuò)大覆蓋面等。

“春節(jié)后，通常是租賃市場的旺季。此時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的政策將有助于規(guī)范住房租賃市場，保護(hù)市場各方的權(quán)益。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。