蘇州土拍轉(zhuǎn)冷,國(guó)央企及城投成拿地主力軍,萬(wàn)科搖中胥江爆款地塊-精彩看點(diǎn)
作為長(zhǎng)三角核心城市之一,江蘇省蘇州市土拍在年初的“爆火”之后,也開始轉(zhuǎn)冷了。
【資料圖】
6月26日,2023年蘇州三批次土拍落幕,成功出讓12宗地塊,總成交金額118億元,總建面68.2萬(wàn)平方米。其中,八宗地塊均為底價(jià)成交,另外兩宗地塊的成交溢價(jià)率不足1%,僅有兩宗地塊觸頂成交,溢價(jià)率達(dá)到15%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),本次土拍整體成交溢價(jià)率為2.45%,與今年的首輪、次輪土拍相比,分別回落5個(gè)百分點(diǎn)和6.65個(gè)百分點(diǎn),回到2022年前3輪的水平。
國(guó)央企和城投再度成為拿地主力。10宗底價(jià)或低溢價(jià)成交的地塊中,有8宗由城投聯(lián)合其他房企摘得,剩余兩宗則由央企單獨(dú)競(jìng)得。
克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春、研究員吳嘉茗分析稱,蘇州本次土拍熱度大幅降低,一方面是當(dāng)前市場(chǎng)銷售預(yù)期仍未修復(fù),另一方面,失去核心地塊加持后,房企參拍的積極性有限。
園區(qū)26號(hào)地塊、姑蘇區(qū)24號(hào)地塊為本次土拍的兩大熱門地塊。前者在開拍后7分鐘加價(jià)30輪,沖破中止價(jià)進(jìn)入搖號(hào),成交樓面價(jià)28175元/平方木,總價(jià)為14.08億元,由大家房產(chǎn)幸運(yùn)搖中。后者則在38輪密集加價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),成交樓面價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米,總價(jià)為6.86億元,由萬(wàn)科A(000002.SZ)搖中。
“蘇州本次土拍,高溢價(jià)成交的地塊仍舊位于園區(qū)及姑蘇區(qū)的核心區(qū)域。因?yàn)檫@些板塊的供求關(guān)系相對(duì)健康、庫(kù)存量較低,房企拿地后,未來(lái)銷售價(jià)格和流速兌現(xiàn)的確定性更強(qiáng)。在蘇州的一些外圍板塊,項(xiàng)目供應(yīng)量往往較為豐沛。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問對(duì)指出。
戈文問表示,蘇州自2021年二批次土拍降溫之后,當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)一直較為分化。房企在蘇州的投拓策略較為趨同,押注核心板塊,或者前期土地供應(yīng)量較低的板塊。
大家房產(chǎn)此次要搖中的園區(qū)26號(hào)地塊位于斜塘板塊,毗鄰在建軌交6號(hào)線金家堰站。片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學(xué)校、1宗商業(yè)用地和1個(gè)軌交站點(diǎn)。該地塊體量不大,占地約2.5萬(wàn)平方米,容積率2.0。
近年來(lái),隨著奧體板塊開發(fā)完善,地處“奧體南”的斜塘板塊被賦予了更多的期待。但從去年開始,斜塘板塊的土地供應(yīng)便迎來(lái)了爆發(fā)。“此次成交的園區(qū)26號(hào)地塊面臨周邊新房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大等問題,雖然有一定盈利空間,但需加強(qiáng)去化。”謝楊春及吳嘉茗分析指出。
如前文所述,園區(qū)26號(hào)地塊的成交樓板價(jià)約為2.8萬(wàn)元/平方米,裝修標(biāo)準(zhǔn)則為3000元至6000元/平方米。地塊周邊主要為新房,售價(jià)約為4.5萬(wàn)元/平方米。
當(dāng)下,斜塘的新房競(jìng)爭(zhēng)已較為激烈。板塊內(nèi),華發(fā)仁恒河濱雅苑、象嶼天悅東方、保利天珺于三月底及四月相繼開盤,項(xiàng)目產(chǎn)品定位均為高端改善,備案均價(jià)位于4.3萬(wàn)元/平方米至4.6萬(wàn)元/平方米的區(qū)間內(nèi),被稱為“斜塘三兄弟”。
有分析指出,三個(gè)項(xiàng)目的土拍價(jià)格、地段、配套都差距不大,客戶重疊度高?!叭值堋辈粌H僅面臨內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),和奧體及湖東板塊,甚至獅山核心板塊,都在拼搶同一批客戶。
5月末,華潤(rùn)置地(01109.HK)在幸運(yùn)搖中園區(qū)17號(hào)地塊,成交樓面價(jià)為28175元/平方米,溢價(jià)率15%,與園區(qū)26號(hào)地塊僅一路之隔。未來(lái),園區(qū)26號(hào)地塊所處的東宏路片區(qū)內(nèi)還有多宗涉宅用地待出讓,將是斜塘板塊的供應(yīng)主力。
萬(wàn)科地產(chǎn)此次拿下的姑蘇區(qū)24號(hào)地塊位于胥江板塊,地處姑蘇區(qū)西環(huán)與勞動(dòng)路交匯處,緊挨西側(cè)運(yùn)河黃金水道。
該地塊堪稱“小而美”,總建面僅有2.98萬(wàn)平方米,周邊生活配套較成熟。該地塊距軌交5號(hào)線雙橋站約800m,向西約1公里就是軌交3號(hào)線與5號(hào)線換乘站索山橋西站;周邊學(xué)校包括胥江實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蘇州市勞動(dòng)路實(shí)驗(yàn)小學(xué);商業(yè)方面,距獅山核心商圈僅2公里左右,胥江龍湖天街將于今年7月開業(yè)。
胥江板塊待售新房?jī)H剩桃溪瀾園最后一批房源。待姑蘇區(qū)24號(hào)地塊項(xiàng)目入市之際,面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力或較小。
如前文所述,姑蘇區(qū)24號(hào)地塊的成交樓板價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米,裝修標(biāo)準(zhǔn)則為2000元/平方米,而周邊一手房售價(jià)約為4.2萬(wàn)元/平方米,二手房售價(jià)約為4.7萬(wàn)元至5.4萬(wàn)元/平方米,項(xiàng)目入市后或有較大的利潤(rùn)空間。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年,萬(wàn)科地產(chǎn)在蘇州的全口徑銷售額為188.01億元,排名第四;權(quán)益銷售額為112.05億元,排名第三。
2023年前4月,萬(wàn)科地產(chǎn)在蘇州的全口徑銷售額為51.74億元,排名第二;權(quán)益銷售額為32.75億元,排名第一。
展望未來(lái),蘇州留給房企的優(yōu)質(zhì)地塊或不多??硕鹛K州房產(chǎn)測(cè)評(píng)指出,隨著蘇州頭部?jī)r(jià)值板塊園區(qū)核心、新區(qū)獅山“余糧”越來(lái)越少,下一階段的土地供應(yīng),或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向區(qū)域次核心板塊。
“土地市場(chǎng)的分化持續(xù)在城市之間、區(qū)域之間甚至板塊之間發(fā)生,未來(lái)僅有最優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企積極參拍,而相對(duì)普通一些的地塊遇冷的概率則持續(xù)增大?!敝x楊春及吳嘉茗分析指出。
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