年中沖刺成績不及預(yù)期，改善市場成績相對亮眼

(資料圖)

2023年6月，年中節(jié)點(diǎn)下東莞房地產(chǎn)市場整體熱度不及預(yù)期，開發(fā)商取證積極性一般，市場熱度平平，供應(yīng)、成交均維持低迷。本月，東莞市新增商品住宅供應(yīng)22.37萬㎡，同比下降10.5%，成交商品住宅24.4萬㎡，在去年低基數(shù)情況下同比上升45.9%。

2023年上半年，東莞新增商品住宅供應(yīng)111.1萬㎡，同比下降25.2%，成交174.2萬㎡，同比上升65.3%，上半年成交集中在2、3月小陽春，進(jìn)入4月后，市場在前期積壓需求釋放后持續(xù)走弱，供求維持相對低位。

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▍房地產(chǎn)市場解讀

圖：2021年7月-2023年6月東莞商品住宅供求價走勢

數(shù)據(jù)來源：

供應(yīng)：6月東莞市新增商品住宅供應(yīng)1456套，22.37萬㎡，新增供應(yīng)商品住宅套數(shù)、面積環(huán)比分別下降2.1%、上升14.2%，同比分別下降30.8%、10.5%。房企對市場預(yù)期一般，取證積極性較低，從供應(yīng)板塊來看，厚街鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)供應(yīng)在3萬㎡以上，濱海灣、塘廈鎮(zhèn)、南城街道供應(yīng)在2-3萬㎡之間，其余板塊供應(yīng)在2萬㎡以下。

成交：6月共成交商品住宅1838套、24.43萬㎡，環(huán)比分別下降24.3%、19.2%；同比分別上升39.2%、45.9%。受宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期、就業(yè)預(yù)期以及房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期持續(xù)走弱影響，年中節(jié)點(diǎn)下潛在置業(yè)者購房意愿明顯不足。

價格：6月新建商品住宅價格為39974元/㎡，同比上升29.3%。近期多個中高端項目入市，拉動整體向上抬升。

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圖：2022年1月-2023年6月東莞涉宅用地供求價走勢

數(shù)據(jù)來源：

年6月，東莞無新增涉宅用地供應(yīng)，成交3宗，成交總建面16.34萬㎡，成交樓面均價為17484元/㎡，平均溢價率7.14%，僅1宗以溢價成交。

本月成交的3宗地塊中，建發(fā)集團(tuán)以14.6億元，溢價15%封頂價競得南城街道地塊，厚街鎮(zhèn)兩宗地塊分別由保利發(fā)展（600048）以及本地房企基裕泰房地產(chǎn)開發(fā)以底價競得。

年上半年，東莞推出涉宅用地6宗，合計建筑面積46.78萬㎡，同比大幅下降75.6%，成交涉宅用地4宗，合計建筑面積24.86萬㎡，同比下降77.5%，成交樓面均價20401元/㎡，平均溢價率10.43%，較2022年上半年提升5.54個百分點(diǎn)，2宗地塊溢價成交，2宗底價成交。上半年東莞土地市場持續(xù)低迷，政府供地積極性較弱。

2023年1-6月東莞房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1月1日-6月30日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)全口徑，主要依據(jù)在東莞市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的企業(yè)和項目，由企業(yè)提供相關(guān)文件，經(jīng)審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

▍中指點(diǎn)評

銷售金額整體情況：年上半年，東莞房地產(chǎn)銷售金額TOP20企業(yè)合計銷售685億元，同比上升125%，入榜門檻值為8.1億元，較去年增加2億元。

頭部房企：萬科以142.1億元位居榜首，上半年其多個改善項目熱銷，如萬科臻山悅、萬科·瑧灣匯等。華潤置地以84.7億元位居第二，上半年，華潤置地多個核心地段的高總價項目開盤，如華潤置地中心·潤府、華潤置地松湖潤府等，對業(yè)績貢獻(xiàn)較大。

三大陣營：按企業(yè)銷售額分三大陣營，其中第一陣營（50億元以上）共6家，合計銷售金額453.4億元；占TOP20銷售額66.2%；第二陣營（15-50億元）5家，合計銷售金額137.2億元；占TOP20銷售額20%；第三陣營（15億元以下）共9家，合計銷售金額94.5億元；占TOP20銷售額13.8%。

名次變動：4家排名上升，9家下降，4家維持不變，其中華潤置地上升5位，躍居第2，表現(xiàn)突出，中海地產(chǎn)上升3名。

銷售面積：年上半年東莞房地產(chǎn)銷售面積TOP20企業(yè)合計銷售174.4萬㎡，入榜門檻值為2.5萬㎡。萬科、保利發(fā)展和佳兆業(yè)分別位列全市前三位，銷售面積分別為32.7萬㎡、19.9萬㎡、17.6萬㎡。共有6家房企銷售面積過10萬㎡。7家房企排名上升，7家下降，4家持平，其中華潤置地增長幅度較大，較此前上升4位。

東莞2023年頭部房企月度TOP20上榜一覽

數(shù)據(jù)來源：

特別聲明：房地產(chǎn)項目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1月1日-6月30日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在東莞市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于監(jiān)測不全的項目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

從近半年東莞TOP20上榜企業(yè)排名變化情況來看，累計上半年爭奪TOP20的房企有23家：

1-2月名次持平企業(yè)2家，上升下降各7家，新進(jìn)4家；

1-3月名次持平企業(yè)2家，上升5家，下降11家，新進(jìn)2家；

1-4月名次持平企業(yè)4家，上升10家，下降4家，新進(jìn)3家；

1-6月名次持平企業(yè)4家，上升4家，下降9家，新進(jìn)3家。

頭部企業(yè)：萬科自1-2月和1-3月持續(xù)上升后已連續(xù)兩月高居榜首。上半年上升名次多的企業(yè)為華潤置地，1-4月及1-6月已連續(xù)上升10名；下降名次比較多的是鴻榮源，累計下降10名。

▍趨勢展望

政策方面：東莞樓市限購政策在去年年底已全面放松，房貸利率維持低位，政策基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)出盡出，未來繼續(xù)松動空間相對有限。

土地方面：7月東莞無新增宅地推出，土地市場繼續(xù)維持平淡。

新房供應(yīng)：7月房企年中業(yè)績沖刺期已過，預(yù)計各項目營銷積極性將降低，供應(yīng)方面或?qū)⒗^續(xù)下行。

市場需求：受當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)動能較弱，房地產(chǎn)市場動能相對較弱，剛需購房者入市步伐仍然緩慢，改善市場是為數(shù)不多的市場亮點(diǎn)，預(yù)計下半年成交主力仍以改善需求為主。