受到能源、基建等行業(yè)的火熱，北京部分商業(yè)地產(chǎn)去化率增加。機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，能源及基建類企業(yè)升級(jí)搬遷以及擴(kuò)租表現(xiàn)持續(xù)向好，成為拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去化的主力軍。同時(shí)，記者注意到，后續(xù)北京還將針對(duì)能源企業(yè)建設(shè)新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)提上日程。

盡管市區(qū)內(nèi)寫字樓的空置率依然讓市場“焦慮”，但臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的倉儲(chǔ)物流市場卻較為搶手。其中，廊坊由于承接了北京外溢需求，倉儲(chǔ)物流出租率“水漲船高”，季內(nèi)廊坊全市凈吸納量爆發(fā)式增長至34.6萬平米。此外，上半年北京大宗交易額同比上升20%，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京物業(yè)投資迎來了空前的窗口機(jī)會(huì)。

【資料圖】

能源基建類企業(yè)成去化主力

記者注意到，二季度，北京寫字樓市場又增加了活力，位于通州區(qū)域的3個(gè)新項(xiàng)目交付使用，新增寫字樓租賃面積達(dá)到14.6萬平米。世邦魏理仕方面對(duì)記者表示，北京上半年新增供應(yīng)共完成全年總量1/5。

世邦魏理仕方面表示，市場問詢量和帶看量經(jīng)歷了一季度的集中釋放之后，在二季度回落至常態(tài)水平。數(shù)據(jù)顯示，伴隨著前期啟動(dòng)交易的陸續(xù)落地，本季新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。此外，市場近六成新租交易來自搬遷需求，擴(kuò)租數(shù)量環(huán)比小幅增加。

自今年開年以來，能源類企業(yè)便備受關(guān)注。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度，新能源、基建類國有企業(yè)的升級(jí)搬遷以及擴(kuò)租活動(dòng)表現(xiàn)持續(xù)向好。除此之外，醫(yī)藥以及生命科學(xué)領(lǐng)域企業(yè)的租賃需求同樣保持穩(wěn)健。

記者注意到，近期北京的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有向能源方向發(fā)力的打算。今年5月底，北京市房山區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人在中關(guān)村新型儲(chǔ)能及氫能產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇上表示，將參照北京現(xiàn)有的兩個(gè)國際產(chǎn)業(yè)園，籌建北京中法新能源與新材料協(xié)作產(chǎn)業(yè)園，力爭用3到5年的時(shí)間將其打造成為北京具有影響力的國際合作產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

上述負(fù)責(zé)人表示，新園區(qū)將在房山區(qū)北部起步，主要承接氫能等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。此外，房山區(qū)南部將與亦莊經(jīng)開區(qū)建設(shè)國際合作的半導(dǎo)體高端材料基地，主要面向光刻膠、電子特氣等集成電路上游材料。

“5月份舉辦的北京中關(guān)村論壇以及近期陸續(xù)出臺(tái)的針對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金獎(jiǎng)勵(lì)政策，有望進(jìn)一步促進(jìn)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技成果轉(zhuǎn)化，提振企業(yè)發(fā)展信心和加快新租需求落地。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧向記者表示。

廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)高熱

從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率依舊呈現(xiàn)上升狀態(tài)。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全市寫字樓空置率因?yàn)樾略龉?yīng)面積入市環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到19.6%。不過，在較冷的寫字樓生態(tài)中，倉儲(chǔ)物流市場卻較為火熱。

記者注意到，二季度，北京倉儲(chǔ)物流市場無新增項(xiàng)目交付。世邦魏理仕方面表示，季內(nèi)倉儲(chǔ)物流市場租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發(fā)零售以及醫(yī)療冷鏈需求。數(shù)據(jù)顯示，租戶因成本外溢搬遷的需求強(qiáng)烈，加上部分近期入市的新增項(xiàng)目由于自身特殊原因去化緩慢，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降77%但仍錄得正值，為2.0萬平米。

公開資料顯示，倉儲(chǔ)物流自今年開年以來便維持著較高的熱度。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國倉儲(chǔ)指數(shù)連續(xù)5個(gè)月位于50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，并且新增訂單指數(shù)和平均庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)有所回升，這表明倉儲(chǔ)需求穩(wěn)中有增，且業(yè)務(wù)活動(dòng)活躍度增加。

值得關(guān)注的是，長久以來負(fù)責(zé)承接北京外溢需求的廊坊倉儲(chǔ)物流市場十分搶手。數(shù)據(jù)顯示，二季度廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)入市10.2萬平米的高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，受益于北京需求外溢，且恰逢各大頭部電商企業(yè)及第三方物流備戰(zhàn)年中大促，季內(nèi)廊坊全市凈吸納量爆發(fā)式增長至34.6萬平米，而第三方物流占據(jù)總新租交易面積的54%。

大批量企業(yè)入駐廊坊使得廊坊倉儲(chǔ)物流市場空置率快速下滑。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，全市空置率環(huán)比大幅回落9.5個(gè)百分點(diǎn)至50.2%，其中以北三縣、安次以及新興子市場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)表現(xiàn)最為活躍。

大宗交易頻現(xiàn)

除了倉儲(chǔ)物流市場表現(xiàn)度較好之外，北京大宗交易市場表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇的大環(huán)境下，北京物業(yè)投資市場上半年共錄得14筆大宗交易，交易總額同比上升20%達(dá)到105.1億元。

記者了解到，5月底，居然之家發(fā)布公告表示，公司全資子公司擬收購遠(yuǎn)洋未來廣場。整筆交易包括主體物業(yè)、產(chǎn)權(quán)車位、人防工程及相關(guān)附屬設(shè)施，收購金額合計(jì)達(dá)到19.63億元。除了該筆資金較大的交易之外，中資地產(chǎn)基金還在CBD區(qū)域購入了一座成熟且收益穩(wěn)定的長租公寓。

在世邦魏理仕看來，從投資物業(yè)類型來看，近日公募REITs擴(kuò)容并將“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”納入底層資產(chǎn)范圍，在此背景之下，二季度零售物業(yè)交易占比高達(dá)物業(yè)投資市場的65%。除了上述提到的兩筆交易之外，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流、長租公寓、生命科學(xué)地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟(jì)板塊具有成交貢獻(xiàn)。

“隨著賣家處置資產(chǎn)意愿增強(qiáng)和出售物業(yè)計(jì)劃實(shí)施，一方面，越來越多優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)投放到市場，另一方面，賣方在價(jià)格和資本化率上進(jìn)一步松動(dòng)并與買方要求接近。盡管當(dāng)前雙方價(jià)格預(yù)期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業(yè)投資市場空前的機(jī)會(huì)窗口期已全面開啟。”世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩對(duì)記者說。