存量房貸利率下調(diào)所惠及的群體還在不斷擴(kuò)大。

在六大國(guó)有大行集體宣布下調(diào)存量房貸利率的具體政策后，大多數(shù)股份行以及部分城商行、農(nóng)商行也紛紛跟進(jìn)發(fā)布相關(guān)公告。截至9月8日記者發(fā)稿前，包括招行、興業(yè)、中信和平安銀行在內(nèi)的大多數(shù)全國(guó)性股份制銀行，以及北京銀行、江蘇銀行等城商行公布了具體的下調(diào)細(xì)則。按照監(jiān)管要求，各銀行將于9月25日起開展調(diào)整工作。

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綜合各大銀行公告，各類銀行均按照2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后三個(gè)時(shí)間階段來劃分貸款的具體調(diào)整幅度。值得注意的是，也有部分銀行在公告中稱，多類借款人也需主動(dòng)向銀行申請(qǐng)，才可享受貸款利率下調(diào)優(yōu)惠。

研究人士分析稱，總體來看，存量按揭利率下調(diào)，有利于降低購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)、增加消費(fèi)意愿，同時(shí)能夠幫助銀行減少提前還貸現(xiàn)象。同時(shí)，具體細(xì)則的出臺(tái)，也照顧到了不同時(shí)間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則。

各大股份行、城農(nóng)商行紛紛跟進(jìn)下調(diào)

截至9月8日記者發(fā)稿前，已發(fā)布存量房貸利率調(diào)整具體公告的股份行包括：招行、平安、興業(yè)、中信、光大、民生、華夏、廣發(fā)、渤海和浙商銀行共10家，除此之外，城商行中，包括北京銀行、江蘇銀行等機(jī)構(gòu)也發(fā)布了具體細(xì)則。

券商中國(guó)記者注意到，此次存量房貸利率下調(diào)不僅限于國(guó)有大行、股份行以及主流城商行。在全國(guó)范圍內(nèi)已有相當(dāng)數(shù)量的城商行和農(nóng)商行等中小銀行，在近日發(fā)布公告稱將按照監(jiān)管部門指導(dǎo)思想對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。這也意味著，此次存量房貸利率的調(diào)整惠及的借款人群體具有廣泛性和普遍性。

根據(jù)9月8日各大股份行披露的調(diào)整公告，大中型銀行與日前國(guó)有大行披露的具體細(xì)則基本一致：可進(jìn)行調(diào)整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日（含當(dāng)日）前已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款或套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對(duì)于LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率的存量房貸，按照2019年10月7日（含當(dāng)日）之前、2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）、2022年5月15日（含當(dāng)日）之后的時(shí)間段，分為三種情形分別作出調(diào)整細(xì)則，且遵循“一城一策”原則，最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。

實(shí)際上，無論是國(guó)有大行還是各大股份行、城農(nóng)商行，在上述細(xì)則中提及的三個(gè)時(shí)間段，均是不同時(shí)期監(jiān)管部門施行的政策調(diào)整。

2019年8月，人民銀行發(fā)布文件，就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行改革，決定自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；2022年5月，人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，自2022年5月15日起，全國(guó)首套房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。

多類情況需借款人主動(dòng)申請(qǐng)

按照銀行發(fā)布的公告，絕大多數(shù)存量首套房貸款的借款人符合有關(guān)要求的貸款，無需主動(dòng)申請(qǐng)，可實(shí)現(xiàn)批量統(tǒng)一調(diào)整。但是也有部分借款人的借款情形需按照銀行要求主動(dòng)申請(qǐng)。

第一類是原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸；或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸。

多數(shù)銀行表示，這類借款人在9月25日至10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的，將于2023年10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，申請(qǐng)時(shí)需提供相應(yīng)材料（以各行通知為準(zhǔn)），申請(qǐng)渠道包括線上、線下（以各行通知為準(zhǔn)）。

在10月22后申請(qǐng)的，部分銀行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行；部分銀行則表示客戶仍可向銀行提出利率調(diào)整申請(qǐng)，銀行將對(duì)審批通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。

第二類需主動(dòng)申請(qǐng)的是固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。各銀行明確，此類存量房貸需先申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按相應(yīng)調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，或仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)，則本次無法調(diào)整。

對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的，需在提出首套認(rèn)定申請(qǐng)時(shí)一并申請(qǐng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認(rèn)定通過的，利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。

另外，銀行公告還指出，固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日為次年1月1日，重定價(jià)周期為12個(gè)月；參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換僅進(jìn)行一次。

第三類是，今年8月31日前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形。

下調(diào)后有利于降低負(fù)擔(dān)、刺激消費(fèi)

日前，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國(guó)記者表示，此次各大銀行公布的調(diào)整細(xì)則體現(xiàn)著“因城施策，能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”。

以中國(guó)銀行發(fā)布的調(diào)整規(guī)則為例，細(xì)則照顧到了不同時(shí)間、不同城市的差異性，尊重了因城施策的原則?！按嬖谡{(diào)整空間的一次性全部調(diào)整到位，或調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪?，或調(diào)整到LPR+0。并非市場(chǎng)猜測(cè)的會(huì)與借款人博弈，給了市場(chǎng)明確的預(yù)期?！崩钣罴沃赋?。

他表示，在存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016-2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約在60%左右，“此次平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)存量房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費(fèi)”。

8月31日，人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在提及降低存量首套住房貸款利率時(shí)表示，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

中信建投證券此前研報(bào)也指出，存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)是減少提前還貸，一方面能夠幫助減少居民支出、修復(fù)居民脆弱的資產(chǎn)負(fù)債表，并在一定程度上通過“開源節(jié)流”幫助居民提高凈收入、促進(jìn)消費(fèi)支出。另一方面也能夠幫助部分銀行減少因提前還貸造成的經(jīng)營(yíng)壓力。

那么對(duì)于銀行而言，全行業(yè)息差下行的壓力之下，此次存量房貸利率下調(diào)可能會(huì)造成哪些影響呢？

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。近日，財(cái)信證券研報(bào)按照“個(gè)人住房貸款每年償還5%，20年還清”，“存量貸款中80%符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)”和“平均下調(diào)幅度為0.8個(gè)百分點(diǎn)”三種條件進(jìn)行了測(cè)算，來評(píng)估對(duì)于存量房貸調(diào)整涉及的具體規(guī)模及帶來的影響。

財(cái)信證券表示，在上述假設(shè)條件下，估計(jì)此次能享受存量房貸利率下調(diào)的貸款體量不超過15萬億元，會(huì)給商業(yè)銀行帶來1200億元的利息收入損失，會(huì)影響凈息差3-4BP，影響4%左右的凈利潤(rùn)。