多地首套房貸款利率上調(diào) 貸款買(mǎi)房越來(lái)越難了嗎?

“20家銀行停止房貸!”近日，有關(guān)銀行收緊房貸的消息甚囂塵上。

該說(shuō)法出自互聯(lián)網(wǎng)金融搜索平臺(tái)融360最新發(fā)布的《5月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告中指出，在全國(guó)533家銀行中，有20家銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。

資料圖：山西太原，置業(yè)顧問(wèn)向民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

融360隨后公布了具體的停貸銀行名單，包括在北京的東亞銀行和包商銀行，深圳的平安銀行、華潤(rùn)銀行和廣州銀行等商業(yè)銀行。據(jù)記者了解，名單中的不少銀行只是分支行，它們根據(jù)自己的情況暫停了房貸貸款業(yè)務(wù)，對(duì)所屬銀行總行及其他分支行的房貸業(yè)務(wù)影響不大。業(yè)內(nèi)人士也表示，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的銀行停貸現(xiàn)象。

盡管停貸看來(lái)只是虛驚一場(chǎng)，但是記者了解到，目前多地銀行都陸續(xù)上調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率，批貸周期也開(kāi)始延長(zhǎng)。不少中介機(jī)構(gòu)表示，現(xiàn)在買(mǎi)房貸款已經(jīng)不好貸了。

全國(guó)多地首套房貸款利率上調(diào)

繼6月5日民生銀行傳出消息將首套房貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍后，北京多家銀行一周內(nèi)很快跟進(jìn)上浮房貸利率。記者從廣發(fā)銀行和平安銀行的分行支點(diǎn)了解到，廣發(fā)銀行首套房貸利率上浮了5%，平安銀行計(jì)劃將首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

這已經(jīng)是北京首套房貸款利率的第5次上調(diào)，從原本的8.5折一直調(diào)到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。以貸款300萬(wàn)元計(jì)算，在執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的情況下，月供要比基準(zhǔn)利率8.5折時(shí)增加1000元左右。以25年期貸款計(jì)算，還款總額增加了30萬(wàn)元。

利率上浮的城市不是只有北京。本月內(nèi)，上海、廣州等地的部分銀行也上調(diào)了房貸利率。其中，廣州市的部分商業(yè)銀行6月初把首套房貸款利率上調(diào)了5%~20%;福州部分銀行首套房貸款利率上浮比例最多的達(dá)到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。融360的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)首套房貸款平均利率為4.73%，環(huán)比上升4.64%，同比上升6.29%。

與此同時(shí)，銀行貸款優(yōu)惠幅度也出現(xiàn)了整體縮水的現(xiàn)象。在融360監(jiān)測(cè)的533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有12家，較上月減少30家;104家銀行提供9折優(yōu)惠利率，較上月減少170家。

不僅如此，各家銀行的放貸周期出現(xiàn)了不同程度的延長(zhǎng)。記者從北京一些房產(chǎn)中介了解到，目前銀行批貸速度正常，但是放貸時(shí)間嚴(yán)重延期。

貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的工作人員表示，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35~40個(gè)工作日左右，個(gè)別銀行甚至更長(zhǎng)，而且審批的條件也比從前更嚴(yán)格，對(duì)購(gòu)房人收入流水和還款能力的要求也更高。

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要么耐心等銀行放貸，要么就主動(dòng)提出上浮利率。一般來(lái)說(shuō)，主動(dòng)上浮利率放貸的時(shí)間會(huì)相應(yīng)縮短。”該工作人員表示。

資料圖：沈陽(yáng)民眾在看房。孫昊聲 攝

資金成本上升，銀行苦于無(wú)額度放貸

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資金成本的不斷上升，使得商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本，對(duì)資金的流向和使用做出新的規(guī)劃。

“目前包括余額寶在內(nèi)的固定理財(cái)產(chǎn)品年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品，未來(lái)各家銀行都有繼續(xù)上調(diào)利率的可能性。”張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，上調(diào)房貸利率和商業(yè)銀行當(dāng)前的壓力有關(guān)，主要是放貸規(guī)模相對(duì)較大，流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕，商業(yè)銀行會(huì)有踩剎車(chē)的做法很正常。另外銀行對(duì)于房貸背后的金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所警惕，所以會(huì)有類(lèi)似收緊的做法。

這種情況下，如果購(gòu)房者接受溢價(jià)，是否真的會(huì)加快銀行批貸的速度?

“基本上也不會(huì)有太大的改變。”多家銀行的信貸人員表示，目前銀行放貸周期延長(zhǎng)的最重要原因是額度緊缺。記者了解到，春節(jié)過(guò)后，北京的部分銀行就已經(jīng)出現(xiàn)了貸款額度緊缺甚至提前用完的現(xiàn)象。尤其是北京出臺(tái)了樓市降溫政策后，無(wú)論是銀行貸款額度還是住建委審批速度都出現(xiàn)了一定程度的收緊。交通銀行北京一家分行的信貸人員表示，目前貸款周期“沒(méi)有確定時(shí)間表”，不僅購(gòu)房者在等，他們也在等。

記者從房屋中介處了解到，放貸周期的延長(zhǎng)更多地影響到了一些連環(huán)單的客戶，尤其是急需要收到銀行貸款來(lái)支付下一套房子首付的業(yè)主。“目前我們?cè)谶M(jìn)行房屋交易過(guò)程中，會(huì)提前告知業(yè)主放貸時(shí)間有可能延長(zhǎng)這件事。過(guò)去業(yè)主都喜歡與商貸的購(gòu)房者交易，現(xiàn)在更傾向于公積金貸款的購(gòu)房者，因?yàn)槭赘陡?，放貸時(shí)間相對(duì)快了。”麥田地產(chǎn)的一名中介表示。

同業(yè)拆借利率飆升，銀行無(wú)米下鍋？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除去樓市降溫政策的影響，今年以來(lái)銀行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，金融去杠桿是此次利率上升的主要原因之一。

“目前銀行資金的主要來(lái)源是吸收儲(chǔ)蓄和金融市場(chǎng)融資，其中小銀行的資金更多來(lái)自于同業(yè)拆借和發(fā)行理財(cái)，占比達(dá)到60%甚至更高。”一位銀行從業(yè)人士告訴記者，今年以來(lái)，隨著央行大幅收緊公開(kāi)市場(chǎng)融資，同業(yè)存單發(fā)行量一度飆升，二三月份最高值達(dá)到1萬(wàn)億。從今年初到5月份，同業(yè)拆借的利率已經(jīng)從2.8%上升至5%以上，中小銀行的融資利率已經(jīng)接近房貸基準(zhǔn)利率。

這意味著銀行的融資成本和貸款收益出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)場(chǎng)，如果再加上人工、運(yùn)營(yíng)成本，繼續(xù)投放基準(zhǔn)利率房貸的銀行多半面臨虧損。“在這種情況下，銀行出現(xiàn)利率上調(diào)可以說(shuō)是一種市場(chǎng)行為，誰(shuí)可以接受更高的利率，銀行就給誰(shuí)貸款。”上述人士表示。

此外，隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行發(fā)行同業(yè)融資工具的監(jiān)管加強(qiáng)，銀行通過(guò)同業(yè)拆借的融資也在逐漸減少。今年5月份，同業(yè)存單凈融資額(發(fā)行量減去到期量)為-3000億，創(chuàng)下歷年新低，也就是說(shuō)，目前不少銀行可能存在資金短缺、無(wú)錢(qián)放貸的情況。

“6月份到目前為止，同業(yè)存單發(fā)行量已經(jīng)達(dá)到9388.2億元，相比5月份前兩周的發(fā)行量增加75%。從價(jià)格上來(lái)看，同業(yè)存單利率仍在走高。也就是說(shuō)，盡管這種方式融資成本高，但仍然是目前中小銀行融資的主要方式，隨著利率的走高，不排除未來(lái)會(huì)有更多銀行上調(diào)房貸基準(zhǔn)利率。”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張燕 | 北京報(bào)道 (本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第24期)