韓國房價跌穿有區(qū)域成交量暴跌70%嗎?

近期，韓國樓市遭遇了前所未有的暴跌，部分區(qū)域的房價甚至跌了40%，成交量也暴跌了70%。同時，不少房東因還不起貸款，選擇緊急出逃，留下的房客則面臨無處投訴的境地，甚至有人選擇輕生。這個事件引發(fā)了人們對于韓國全租房這種神奇的房產(chǎn)金融產(chǎn)品的質(zhì)疑和反思。

韓國全租房最早的誕生緣于韓國政府當年出于保護出口導向國策的考慮，限制銀行為開發(fā)商、買房需求提供貸款。為了迎合市場需求，人們就開始了“自助資金系統(tǒng)”，租客借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%，房子就能免費住，兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。這類玩法形式上看起來很平常，但卻掩蓋了強烈的金融杠桿效應。

長時間的漲價和追求高收益的情況下，人們越來越依賴金融杠桿，許多炒房客通過房產(chǎn)質(zhì)押，用租戶交的押金借款，并從銀行得到更多貸款。租客們不用買房也不用交租金，衍生出了“租金貸款”這個奇妙的金融產(chǎn)品。有些人甚至為了租房，申請到高額的貸款，然后拿著這筆錢去支付越來越高的押金。

韓國房價崩盤是真的嗎?

韓國房價“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風點火，還有韓國的特色制度——傳貰(shi，第四聲)房，也叫全租房制度，它讓無數(shù)人對加杠桿買房趨之若鶩，為房價助漲助跌。

全租房制度，就是房客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給了房東押金，就可以“免費”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

舉例來說，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

說它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

看起來雙方都受益的政策，其實隱藏巨大風險。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房價炒了起來。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費”住房，本以為可以攢點錢自己買房，但愈發(fā)高的房價總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

這樣的杠桿游戲，一旦遇到利率上升、房價下跌、經(jīng)濟衰退等風險因素，就會崩潰。而這些因素，現(xiàn)在都在韓國發(fā)生了。